Nouvelle loi pour les propriétaires : ce qui change en 2026

La réponse en une phrase

En 2026, six textes touchent les propriétaires qui louent, à six dates différentes : un nouveau contrat de location au 1er octobre, la facturation électronique au 1er septembre, un statut fiscal depuis février, un DPE recalculé depuis janvier, la fin annoncée de l'encadrement des loyers en novembre, et la loi Le Meur pour les meublés de tourisme. Deux autres sont en discussion.

Les voici du plus proche au plus lointain, avec pour chacun une question simple : est-ce que je dois faire quelque chose ?

1er octobre 2026 : un nouveau contrat de location

Un décret du 6 juillet 2026 remplace les modèles officiels de bail, pour les locations vides, meublées et les colocations à bail unique. Il s'applique à tous les contrats signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Le changement principal : la clause résolutoire devient obligatoire. C'est la clause qui met fin au bail automatiquement si le locataire ne paie pas le loyer, les charges ou le dépôt de garantie. Elle prend effet six semaines après un commandement de payer resté sans réponse, au lieu de deux mois dans les anciens modèles. La loi de 2023 l'avait déjà prévu ; le contrat officiel s'y aligne enfin.

Deux nouveautés plus petites : le bail peut mentionner les numéros de téléphone portable des deux parties, et une clause facultative permet de résilier si le logement, dans certaines zones nouvelles définies par le plan local d'urbanisme, cesse d'être occupé à titre de résidence principale.

À faire : utiliser le nouveau modèle pour toute signature à partir du 1er octobre. Vos baux en cours ne changent pas ; ils gardent leur délai d'origine jusqu'à leur renouvellement.

1er septembre 2026 : la facturation électronique, même pour un studio

La réforme de la facture électronique concerne toutes les entreprises, et un loueur en meublé en est une : il a un numéro SIREN. Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit pouvoir recevoir les factures de ses fournisseurs, artisan, syndic, fournisseur d'énergie, par une plateforme agréée par l'État. Cela vaut même si vos loyers sont exonérés de TVA, ce qui est le cas de presque tous. L'obligation d'émettre des factures électroniques ne concerne que ceux qui collectent la TVA, en para-hôtellerie ou en résidence de services.

À faire : choisir une plateforme agréée dans la liste publiée par impots.gouv.fr, gratuite pour la réception chez la plupart, et la déclarer. Les propriétaires qui louent vide ne sont pas concernés, sauf s'ils sont soumis à la TVA.

21 février 2026 : le statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement fiscal pour les logements achetés à partir du 21 février 2026 et loués vides, à titre de résidence principale, sous plafond de loyer, pendant neuf ans. Le taux va de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix. C'est la mesure la plus commentée de l'année, et celle qui concerne le moins de monde : un logement que vous possédez déjà, un logement meublé ou un logement loué à une société n'y ont pas droit. Le détail, avec un exemple chiffré à Paris, est sur la page statut du bailleur privé.

La même loi a laissé le régime du meublé inchangé : le plafonnement de l'amortissement LMNP à 2 % proposé en cours de débat a été écarté, et l'abattement du micro-foncier reste à 30 %.

À faire : rien, sauf si vous achetez un logement neuf ou à rénover pour le louer vide. Dans ce cas, comparer avec le meublé avant de signer.

1er janvier 2026 : un DPE recalculé pour le chauffage électrique

Le diagnostic de performance énergétique convertit l'électricité consommée en énergie primaire avec un coefficient. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Résultat : beaucoup de logements chauffés à l'électricité gagnent une classe sans aucun travaux, et certains G ou F sortent de la catégorie des « passoires ». Les interdictions de louer, elles, ne bougent pas : G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

Avec le nouveau coefficient, le nombre de passoires énergétiques parmi les résidences principales passerait de 3,9 à 3,2 millions, soit de 12,7 % à 10,4 % du parc.

Environ 700 000 logements changent de catégorie par le seul effet du calcul. Si le vôtre est chauffé à l'électricité et classé F ou G, un nouveau DPE peut suffire à le rendre louable.

Source : Ministère de la Transition écologique (SDES), « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 »

À faire : si votre logement est chauffé à l'électricité et classé E, F ou G, refaire le DPE. Il peut changer de classe sans travaux.

24 novembre 2026 : la fin annoncée de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers à Paris est une expérimentation, prévue par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS de 2022. Elle prend fin le 24 novembre 2026. Sans nouveau texte, les loyers des baux de la loi de 1989 redeviennent libres à Paris à cette date. Un texte est en préparation : le gouvernement a annoncé en juin 2026 soutenir une prolongation de deux ans, limitée aux villes déjà couvertes, par une proposition de loi à examiner au Sénat à la rentrée. Rien n'est voté à ce jour.

Entre juillet 2019 et juin 2024, l'encadrement a limité la hausse des loyers parisiens de 5,2 %, soit 984 € d'économie par an en moyenne pour un locataire. Au 31 mars 2025, la Ville avait reçu plus de 3 350 signalements de dépassement et prononcé quinze amendes.

Ces chiffres sont ceux de la Ville, qui défend le dispositif. Ils donnent l'ordre de grandeur de ce qui est en jeu pour un propriétaire parisien : environ 80 € par mois sur un loyer moyen.

Source : Ville de Paris, « Encadrement des loyers : les résultats sont là ! », juin 2025

À faire : rien avant le vote. Un bail signé sous encadrement reste encadré jusqu'à son terme, et un bail code civil signé avec une société n'a jamais été concerné. La règle actuelle est détaillée sur la page encadrement des loyers.

Depuis 2025 : la loi Le Meur pour les meublés de tourisme

La loi du 19 novembre 2024 continue de produire ses effets. À Paris, une résidence principale ne peut plus être louée aux touristes que 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025. L'abattement fiscal du micro-BIC est tombé à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un classé, alors qu'il reste à 50 % pour la location meublée classique. Un DPE est exigé pour louer en courte durée, et depuis le 20 mai 2026 la déclaration passe par un téléservice national unique. Rien de tout cela ne touche la location meublée d'au moins un mois, bail mobilité compris.

À faire : si vous louez en courte durée, vérifier votre numéro d'enregistrement et votre DPE. Si vous hésitez à basculer vers la moyenne durée, la page conciergerie à Paris compare les modèles.

Deux textes en attente

Le projet de loi « Relance logement »

Voté au Sénat le 8 juillet 2026, il permettrait de relouer un logement F ou G à condition de s'engager à des travaux de rénovation avant 2030. Il attend l'Assemblée nationale à l'automne. Tant qu'il n'est pas promulgué, l'interdiction des G reste entière.

La prolongation de l'encadrement des loyers

Proposition de loi amendée pour prolonger de deux ans l'expérimentation dans les villes déjà couvertes. Examen annoncé au Sénat à la rentrée 2026. Si elle est adoptée avant le 24 novembre, rien ne change à Paris ; sinon, les loyers redeviennent libres.

Questions fréquentes

Quelle est la nouvelle loi pour les propriétaires en 2026 ?

Il n'y en a pas une, mais six textes qui s'appliquent à des dates différentes : la loi de finances du 19 février 2026 et son statut du bailleur privé, le nouveau calcul du DPE au 1er janvier, la facturation électronique pour les loueurs en meublé au 1er septembre, le nouveau contrat type de location au 1er octobre, la fin programmée de l'encadrement des loyers le 24 novembre, et la loi Le Meur de 2024 dont les effets se déploient encore. Deux autres textes sont en discussion au Parlement.

Dois-je refaire mes baux en cours au 1er octobre 2026 ?

Non. Le décret du 6 juillet 2026 s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail signé avant continue avec son texte d'origine, y compris son délai de clause résolutoire, généralement de deux mois. Le nouveau modèle s'impose à la prochaine signature ou au prochain renouvellement.

La facturation électronique me concerne-t-elle si je loue un seul studio meublé ?

Oui, pour la réception. Tout loueur en meublé a un numéro SIREN, ce qui en fait une entreprise aux yeux de l'administration fiscale : depuis le 1er septembre 2026, vous devez pouvoir recevoir les factures de vos fournisseurs par une plateforme agréée, même si vos loyers sont exonérés de TVA. L'obligation d'émettre des factures électroniques, elle, ne concerne que ceux qui collectent la TVA, comme en para-hôtellerie.

L'encadrement des loyers à Paris s'arrête-t-il vraiment en novembre 2026 ?

L'expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 si rien n'est voté d'ici là. Le gouvernement a annoncé en juin 2026 soutenir une prolongation de deux ans, limitée aux communes déjà couvertes, par une proposition de loi qui doit passer au Sénat à la rentrée. Au moment où nous écrivons, début septembre 2026, elle n'est pas adoptée.

Avertissement

Cette page décrit l'état du droit au 2 septembre 2026 et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Deux textes cités sont encore en discussion au Parlement et peuvent changer. Avant toute décision, vérifiez la version en vigueur ou interrogez l'ADIL de votre département, gratuitement.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.