Une charge qui ne sort pas de votre poche
Louer meublé fait relever vos loyers des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. La conséquence tient en une ligne : le logement devient une immobilisation inscrite à l'actif, et une immobilisation s'amortit.
L'amortissement constate comptablement l'usure du bien. Chaque année, vous déduisez une fraction de sa valeur de vos recettes locatives, alors qu'aucun euro ne quitte votre compte. C'est la différence de nature avec toutes les autres charges : les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou l'assurance sont des dépenses que vous avez réellement payées. L'amortissement, non.
C'est aussi ce qui sépare définitivement le meublé du vide. En location nue, aucun amortissement n'est possible : vous déduisez vos charges réelles, un point c'est tout. En meublé, l'amortissement suffit le plus souvent à ramener le résultat imposable à zéro pendant des années, alors que les loyers, eux, rentrent bien.
Pourquoi l'amortissement impose le régime réel
L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, censé représenter la totalité de vos charges. Vous ne déduisez donc rien d'autre : ni intérêts, ni travaux, ni amortissement. Le choix du régime commande l'accès au mécanisme, il n'y a pas de voie intermédiaire.
Un repère simple pour situer votre cas : dès que vos charges réelles majorées de l'amortissement dépassent la moitié de vos loyers, le forfait vous fait perdre de l'argent. Un crédit en cours ou un bien acheté récemment suffisent presque toujours à franchir ce seuil. Le régime réel s'exerce sur option et vous engage deux ans.
Le terrain sort de la base amortissable
Premier réflexe avant tout calcul : retirer le terrain. Un terrain ne s'use pas, il ne se déprécie donc pas et n'est pas amortissable. Dans un appartement en copropriété, vous détenez une quote-part du sol qui doit être isolée du prix payé.
À Paris, cette quote-part représente couramment 15 à 20 % du prix d'acquisition, davantage dans les arrondissements centraux où la valeur du foncier écrase celle du bâti. Amortir le prix total sans retrancher le terrain gonfle artificiellement la déduction et constitue l'un des redressements les plus simples à établir en contrôle.
Les frais de notaire et les droits d'enregistrement suivent le sort du bien : la part rattachable au terrain n'est pas amortissable, le reste s'ajoute à la valeur des composants.
Décomposer le bien en composants
Une fois le terrain écarté, le bâti n'est pas amorti en bloc. La règle fiscale retient la durée réelle d'utilisation, et un mur porteur ne s'use pas au même rythme qu'une installation sanitaire. Le bien est donc éclaté en composants, chacun avec sa propre durée.
| Composant | Part de la valeur | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Structure et gros œuvre | 50 % | 50 ans | 1 % |
| Toiture | 10 % | 25 ans | 0,4 % |
| Installations électriques | 10 % | 25 ans | 0,4 % |
| Installations sanitaires | 10 % | 15 ans | 0,67 % |
| Agencements intérieurs | 20 % | 15 ans | 1,33 % |
Ces proportions sont des usages de place, pas un barème réglementaire. Elles doivent être ajustées à l'état réel du logement : une électricité refaite à neuf s'amortit sur une durée pleine, une toiture en fin de vie sur une durée courte. Additionnées, ces annuités représentent en pratique 2 à 3 % de la valeur amortissable par an.
C'est ce qui rend la réponse « on amortit sur 25 ou 30 ans » inexacte. Ce chiffre est la moyenne pondérée qui ressort du calcul, jamais la méthode de calcul elle-même.
Amortir le mobilier et l'équipement
Le mobilier est la partie que l'on oublie et qui pèse le plus les premières années, parce que les durées y sont bien plus courtes que celles du bâti.
| Mobilier : lit, table, chaises, rangements | 10 ans |
| Électroménager : réfrigérateur, lave-linge, four | 5 ans |
| Literie : matelas, couette, oreillers | 5 ans |
| Petit équipement : vaisselle, ustensiles, luminaires | 3 à 5 ans |
| Travaux d'aménagement et de décoration | 10 à 15 ans |
Un ameublement complet de 7 000 euros produit de l'ordre de 1 000 euros de déduction annuelle au démarrage. Conservez les factures : c'est la valeur d'acquisition qui fonde l'amortissement, et elle doit pouvoir être justifiée pièce par pièce.
Le plafond que personne ne mentionne
Voilà la règle qui manque à la plupart des présentations de l'amortissement, et elle change tout : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'article 39 C du Code général des impôts le plafonne à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges afférentes au bien.
Autrement dit, l'amortissement peut ramener votre résultat imposable à zéro, jamais en dessous. Si vos intérêts d'emprunt et vos charges absorbent déjà la totalité du loyer, l'amortissement de l'année n'est pas déductible.
La bonne nouvelle : la fraction non déduite n'est pas perdue. Elle est reportée sans limitation de durée et s'impute sur les exercices suivants dès que le résultat le permet. Ces amortissements en report constituent une réserve fiscale qui neutralise vos loyers pendant des années, souvent bien après le remboursement du crédit.
Le déficit, lui, reste possible : il vient des charges réellement payées, pas de l'amortissement. En LMNP, il ne s'impute que sur vos bénéfices de location meublée, et se reporte dix ans.
Vous êtes propriétaire à Paris ?
Estimez d'abord le loyer que votre bien peut atteindre, c'est lui qui détermine la part d'amortissement réellement déductible.
Améliorer mes revenus locatifsCalcul complet sur un T2 parisien
Un T2 de 38 m² dans le 11e, loué meublé 1 350 euros par mois, soit 16 200 euros de recettes annuelles.
Base amortissable
- Prix d'acquisition320 000 €
- Quote-part de terrain, non amortissable- 55 000 €
- Valeur amortissable du bâti265 000 €
- Mobilier et équipement7 000 €
Annuité d'amortissement
- Bâti, environ 3 % de 265 000 €7 950 €
- Mobilier, 7 000 € sur 7 ans en moyenne1 000 €
- Amortissement théorique de l'année8 950 €
Résultat imposable
- Recettes locatives16 200 €
- Intérêts d'emprunt- 2 800 €
- Autres charges réelles- 2 900 €
- Honoraires comptables- 800 €
- Plafond de l'article 39 C9 700 €
- Amortissement déduit, dans la limite du plafond- 8 950 €
- Résultat imposable750 €
- Impôt et prélèvements sociaux, TMI 30 %354 €
Sur 16 200 euros encaissés, 354 euros d'imposition, soit un taux effectif de 2,2 %. Au micro-BIC, la base aurait été de 8 100 euros et l'imposition de 3 823 euros. L'écart est de 3 469 euros par an, ramené à 2 669 euros une fois le comptable payé.
Remarquez la ligne du plafond : l'amortissement théorique de 8 950 euros passe intégralement parce qu'il reste sous les 9 700 euros disponibles. Avec 4 000 euros d'intérêts au lieu de 2 800, le plafond tomberait à 8 500 euros et 450 euros d'amortissement basculeraient en report.
Les charges qui s'ajoutent à l'amortissement
L'amortissement se cumule avec vos charges réelles, et ce sont elles qui déterminent le plafond de l'article 39 C. Les recenser complètement a donc un double effet.
| Charge | Détail | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Intérêts du crédit et assurance emprunteur | Variable |
| Charges de copropriété | Part propriétaire non récupérable | 500 à 1 500 € |
| Taxe foncière | Intégralement déductible | 500 à 2 000 € |
| Assurance propriétaire non occupant | Garantie du bien hors occupation | 150 à 300 € |
| Travaux d'entretien et réparations | Remise en état, remplacement de mobilier | 300 à 2 000 € |
| Frais de gestion | Conciergerie, agence, plateforme | 8 à 15 % du loyer |
| Honoraires d'expert-comptable | Établissement de la liasse fiscale | 500 à 1 500 € |
| Cotisation foncière des entreprises | Due par tout loueur meublé | 200 à 800 € |
Attention à une confusion courante : les travaux d'entretien et de réparation se déduisent immédiatement, mais les travaux qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien sont des immobilisations et rejoignent le plan d'amortissement.
Réforme 2025 : la reprise à la revente
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels. Les amortissements déduits pendant la location viennent désormais en diminution du prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la vente.
L'effet sur un cas simple
- Acquisition à 300 000 euros, revente à 350 000 euros après dix ans
- Amortissements déduits sur la période : 75 000 euros
- Ancien calcul : 350 000 - 300 000, soit 50 000 euros de plus-value
- Nouveau calcul : 350 000 - 225 000, soit 125 000 euros de plus-value
Cela ne change rien pendant la location : l'amortissement reste déductible chaque année et continue de neutraliser vos loyers. L'arbitrage se déplace vers la durée de détention. Les abattements pour durée de détention atténuent la plus-value, et une détention longue laisse le temps aux économies annuelles cumulées de dépasser le supplément payé à la sortie. Sur une revente rapide, en revanche, l'équation se retourne.
Où déclarer l'amortissement
L'amortissement ne se déclare pas sur la déclaration de revenus classique. Il vit dans la comptabilité de votre activité de loueur meublé, dont le résultat est ensuite reporté.
- Inscrivez-vous comme loueur meublé auprès du guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. La démarche est gratuite.
- Tenez le plan d'amortissement par composants, mis à jour à chaque acquisition de mobilier ou immobilisation de travaux.
- Déposez la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, dont le tableau des immobilisations et amortissements qui détaille chaque composant, sa base et son annuité.
- Reportez le résultat sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel.
Les amortissements non déduits au titre du plafond doivent apparaître distinctement pour être utilisables plus tard. C'est cette traçabilité qui rend la réserve opposable, et la raison principale de faire établir la liasse par un professionnel.
Questions fréquentes
Comment calculer l'amortissement d'un bien en LMNP ?
On retire d'abord du prix d'acquisition la valeur du terrain, qui n'est jamais amortissable et représente couramment 15 à 20 % du prix à Paris. Le solde est ensuite décomposé en composants amortis sur des durées propres à chacun : environ 50 ans pour la structure, 25 ans pour la toiture et les installations électriques, 15 ans pour les sanitaires et les agencements. La somme des annuités donne l'amortissement déductible de l'année, en pratique 2 à 3 % de la valeur amortissable.
Quelle est la durée d'amortissement d'un appartement en LMNP ?
Il n'existe pas de durée unique. Le Code général des impôts impose de retenir la durée réelle d'utilisation de chaque composant, ce qui donne un étalement de 15 à 50 ans selon les éléments. Annoncer « 25 ou 30 ans » revient à donner la durée moyenne pondérée du bien, pas la règle de calcul.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L'article 39 C du Code général des impôts plafonne l'amortissement déductible à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges du bien. L'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sans limitation de durée et s'impute sur les exercices bénéficiaires suivants.
Le terrain est-il amortissable ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas par l'usage, il sort donc de la base amortissable. Sa valeur doit être isolée à l'acquisition, ce qui à Paris représente couramment 15 à 20 % du prix payé. Amortir le prix total sans retrancher le terrain est l'erreur la plus fréquente et la plus facile à redresser en contrôle.
Peut-on amortir le mobilier d'un logement meublé ?
Oui, et c'est ce qui pèse le plus les premières années. Le mobilier s'amortit sur environ 10 ans, l'électroménager et la literie sur 5 ans, le petit équipement sur 3 à 5 ans. Un ameublement complet de 7 000 euros génère de l'ordre de 1 000 euros de déduction annuelle au départ.
L'amortissement est-il repris à la revente depuis la réforme de 2025 ?
Oui. La loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value : ils viennent en diminution du prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Rien ne change pendant la location, l'amortissement reste déductible chaque année. L'effet se produit au moment de la vente uniquement.
Faut-il un expert-comptable pour amortir ?
Le régime réel suppose une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse 2031 accompagnée de ses annexes 2033, dont le tableau des immobilisations et amortissements. Rien n'interdit de le faire soi-même, mais le plan d'amortissement par composants est la partie la plus technique du dossier. Comptez 500 à 1 500 euros par an, et l'adhésion à un organisme de gestion agréé ouvre une réduction d'impôt de deux tiers de ces frais, plafonnée à 915 euros.
Le loyer commande tout le reste
Un point ressort de la simulation : le plafond de l'article 39 C dépend directement du loyer encaissé. Plus le loyer est élevé, plus la part d'amortissement réellement déductible est large, et moins vous reportez de déduction à plus tard.
C'est pourquoi le choix du bail précède l'optimisation fiscale. Le régime BIC et l'amortissement sont identiques quel que soit le contrat meublé signé, mais le loyer que vous pouvez demander, lui, change. Le bail code civil échappe à l'encadrement des loyers, là où un bail meublé classique ou un bail mobilité reste tenu par le loyer de référence majoré.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les proportions de composants et les durées d'amortissement doivent être appréciées au cas par cas. Faites valider votre plan d'amortissement par un expert-comptable.
Combien votre bien peut-il rapporter ?
Estimation gratuite à partir des loyers de référence DRIHL 2026.
Améliorer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.