Amortissement LMNP : calcul, durées et simulation

Une charge qui ne sort pas de votre poche

Louer meublé fait relever vos loyers des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. La conséquence tient en une ligne : le logement devient une immobilisation inscrite à l'actif, et une immobilisation s'amortit.

L'amortissement constate comptablement l'usure du bien. Chaque année, vous déduisez une fraction de sa valeur de vos recettes locatives, alors qu'aucun euro ne quitte votre compte. C'est la différence de nature avec toutes les autres charges : les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou l'assurance sont des dépenses que vous avez réellement payées. L'amortissement, non.

Pourquoi l'amortissement impose le régime réel

L'amortissement n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, censé représenter la totalité de vos charges. Vous ne déduisez donc rien d'autre : ni intérêts, ni travaux, ni amortissement. Le choix du régime commande l'accès au mécanisme, il n'y a pas de voie intermédiaire.

Un repère simple pour situer votre cas : dès que vos charges réelles majorées de l'amortissement dépassent la moitié de vos loyers, le forfait vous fait perdre de l'argent. Un crédit en cours ou un bien acheté récemment suffisent presque toujours à franchir ce seuil. Le régime réel s'exerce sur option, valable un an et reconduite tacitement chaque année.

Le calcul complet du point de bascule, avec trois cas chiffrés et la différence entre réel simplifié et réel normal, est détaillé dans micro-BIC ou régime réel.

Le terrain sort de la base amortissable

Premier réflexe avant tout calcul : retirer le terrain. Un terrain ne s'use pas, il ne se déprécie donc pas et n'est pas amortissable. Dans un appartement en copropriété, vous détenez une quote-part du sol qui doit être isolée du prix payé.

À Paris, cette quote-part représente couramment 15 à 20 % du prix d'acquisition, davantage dans les arrondissements centraux où la valeur du foncier écrase celle du bâti. Amortir le prix total sans retrancher le terrain gonfle artificiellement la déduction et constitue l'un des redressements les plus simples à établir en contrôle.

Décomposer le bien en composants

Une fois le terrain écarté, le bâti n'est pas amorti en bloc. La règle fiscale retient la durée réelle d'utilisation, et un mur porteur ne s'use pas au même rythme qu'une installation sanitaire. Le bien est donc éclaté en composants, chacun avec sa propre durée.

Ces proportions sont des usages de place, pas un barème réglementaire. Elles doivent être ajustées à l'état réel du logement : une électricité refaite à neuf s'amortit sur une durée pleine, une toiture en fin de vie sur une durée courte.

Additionnez la colonne de droite et vous obtenez 3,80 % de la valeur amortissable par an avec cette décomposition. Le chiffre de 2 à 3 % que l'on lit partout ne vient pas de là : il correspond à une approche globale, du type « amortir 85 % du prix sur 30 ans », qui ignore les composants courts. Décomposer donne mécaniquement une annuité plus élevée les quinze premières années, parce que les sanitaires et les agencements s'amortissent vite.

C'est aussi ce qui rend la réponse « on amortit sur 25 ou 30 ans » inexacte. Cette durée est la moyenne pondérée qui ressort du calcul, jamais la méthode de calcul elle-même.

Amortir le mobilier et l'équipement

Le mobilier est la partie que l'on oublie et qui pèse le plus les premières années, parce que les durées y sont bien plus courtes que celles du bâti.

Un ameublement complet de 7 000 euros produit de l'ordre de 1 000 euros de déduction annuelle au démarrage. Conservez les factures : c'est la valeur d'acquisition qui fonde l'amortissement, et elle doit pouvoir être justifiée pièce par pièce.

Le plafond que personne ne mentionne

Voilà la règle qui manque à la plupart des présentations de l'amortissement, et elle change tout : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'article 39 C du Code général des impôts le plafonne à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges afférentes au bien.

Autrement dit, l'amortissement peut ramener votre résultat imposable à zéro, jamais en dessous. Si vos intérêts d'emprunt et vos charges absorbent déjà la totalité du loyer, l'amortissement de l'année n'est pas déductible.

Pour voir à quelle année votre réserve se résorbe, le classeur d'amortissement suit le report exercice par exercice sur cinquante ans.

Le déficit, lui, reste possible : il vient des charges réellement payées, pas de l'amortissement. En LMNP, il ne s'impute que sur vos bénéfices de location meublée, et se reporte dix ans.

Calcul complet sur un T2 parisien

Un T2 de 38 m² dans le 11e, loué meublé 1 350 euros par mois, soit 16 200 euros de recettes annuelles.

Regardez la ligne du plafond, c'est le cas le plus fréquent et personne n'en parle : l'annuité de 10 971 euros dépasse les 9 700 euros disponibles, donc 1 271 euros ne sont pas déductibles cette année. Ils ne sont pas perdus, ils partent en report et s'imputeront quand le plafond le permettra, typiquement après l'extinction du crédit. Un tableur qui déduit l'annuité entière sans ce plafond vous annonce une économie que l'administration refuserait.

Les charges qui s'ajoutent à l'amortissement

L'amortissement se cumule avec vos charges réelles, et ce sont elles qui déterminent le plafond de l'article 39 C. Les recenser complètement a donc un double effet.

Attention à une confusion courante : les travaux d'entretien et de réparation se déduisent immédiatement, mais les travaux qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien sont des immobilisations et rejoignent le plan d'amortissement.

La cotisation foncière des entreprises mérite une mention à part : elle est due par tout loueur en meublé, y compris un particulier, et son montant ne dépend pas de vos revenus mais de la valeur locative du bien et du taux de votre commune. Le détail est sur la CFE en LMNP.

Réforme 2025 : la reprise à la revente

La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels. Les amortissements déduits pendant la location viennent désormais en diminution du prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable à la vente.

Cela ne change rien pendant la location : l'amortissement reste déductible chaque année et continue de neutraliser vos loyers. L'arbitrage se déplace vers la durée de détention. Les abattements pour durée de détention atténuent la plus-value, et une détention longue laisse le temps aux économies annuelles cumulées de dépasser le supplément payé à la sortie. Sur une revente rapide, en revanche, l'équation se retourne.

Où déclarer l'amortissement

L'amortissement ne se déclare pas sur la déclaration de revenus classique. Il vit dans la comptabilité de votre activité de loueur meublé, dont le résultat est ensuite reporté.

1. Inscrivez-vous comme loueur meublé auprès du guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. La démarche est gratuite.
2. Tenez le plan d'amortissement par composants, mis à jour à chaque acquisition de mobilier ou immobilisation de travaux.
3. Déposez la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, dont le tableau des immobilisations et amortissements qui détaille chaque composant, sa base et son annuité.
4. Reportez le résultat sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel.

Les amortissements non déduits au titre du plafond doivent apparaître distinctement pour être utilisables plus tard. C'est cette traçabilité qui rend la réserve opposable, et la raison principale de faire établir la liasse par un professionnel.

Questions fréquentes

Le loyer commande tout le reste

Un point ressort de la simulation : le plafond de l'article 39 C dépend directement du loyer encaissé. Plus le loyer est élevé, plus la part d'amortissement réellement déductible est large, et moins vous reportez de déduction à plus tard.

C'est pourquoi le choix du bail précède l'optimisation fiscale. Le régime BIC et l'amortissement sont identiques quel que soit le contrat meublé signé, mais le loyer que vous pouvez demander, lui, change. Le bail code civil échappe à l'encadrement des loyers, là où un bail meublé classique ou un bail mobilité reste tenu par le loyer de référence majoré.