Encadrement des loyers à Paris 2026

Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Paris ?

Depuis 2019, l'encadrement des loyers est en vigueur à Paris. Les plafonds varient d'un secteur à l'autre : consultez le loyer de référence par arrondissement. La DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement) fixe chaque année trois niveaux de loyer de référence pour chaque combinaison de secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location (meublée ou non meublée).

Encadrement, plafonnement, plafond : le même dispositif

Trois mots circulent pour désigner la même chose. Le terme officiel des textes est l'encadrement des loyers. Dans le langage courant, on parle plutôt de plafonnement des loyers, ou simplement du plafond de loyer à ne pas dépasser. Il n'existe qu'un seul dispositif à Paris, et une seule valeur qui vous engage : le loyer de référence majoré.

À ne pas confondre en revanche avec le plafonnement de l'évolution des loyers en zone tendue, qui limite la hausse entre deux locataires et constitue un mécanisme distinct, applicable même hors des villes qui pratiquent l'encadrement.

Les trois loyers de référence

• Loyer minoréLe plancher, fixé à 30 % en dessous du loyer de référence. Un loyer inférieur peut justifier une réévaluation par le propriétaire.
• Loyer de référenceLe loyer médian constaté sur le marché pour ce type de bien dans ce secteur.
• Loyer majoréLe plafond légal, fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence. C'est la seule des trois valeurs qui vous engage.

Comment calculer le plafond de votre loyer

Le calcul du plafonnement tient en une multiplication :

Toute la difficulté est de trouver le bon loyer de référence majoré, car il dépend de quatre variables simultanément : le secteur géographique du logement, le nombre de pièces principales, l'époque de construction et le caractère meublé ou non meublé de la location. Le référentiel compte 448 combinaisons.

Attention à la notion de surface habitable, au sens de la loi Boutin : elle exclut les combles non aménagés, les caves, les balcons, les terrasses, ainsi que les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Retenir la surface Carrez ou la surface annoncée dans une annonce conduit souvent à surestimer le plafond.

Le complément de loyer : la seule façon de dépasser le plafond

Un loyer supérieur au loyer de référence majoré n'est licite que sous la forme d'un complément de loyer, et à trois conditions cumulatives :

• le loyer de base doit déjà être fixé exactement au niveau du loyer de référence majoré, le complément venant s'y ajouter ;
• le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur ;
• le complément doit être mentionné, chiffré et justifié dans le contrat de location. Un complément non écrit n'existe pas.

Neuf défauts qui interdisent tout complément de loyer

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la présence d'un seul de ces éléments suffit à rendre le complément illégal :

• Sanitaires situés sur le palier
• Signes d'humidité sur certains murs
• Classe F ou G au diagnostic de performance énergétique
• Fenêtres laissant passer l'air, hors grille de ventilation
• Vis-à-vis à moins de dix mètres
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois
• Installation électrique dégradée
• Mauvaise exposition de la pièce principale

Comment un locataire peut le contester

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Passé ce délai, le complément n'est plus contestable. En cas d'échec de la conciliation, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivant la décision de la commission. C'est alors au bailleur de démontrer que les caractéristiques invoquées justifient le montant demandé.

Dépassement du plafond : sanctions et remboursement

Le contrôle est assuré par la préfecture, saisie par le locataire ou agissant après vérification des annonces en ligne. La procédure commence par une mise en demeure de ramener le loyer au plafond et de restituer le trop-perçu.

Ces montants s'appliquent par logement concerné. Un propriétaire de plusieurs biens non conformes s'expose donc à autant d'amendes. À cela s'ajoute la restitution du trop-perçu au locataire, qui peut porter sur toute la durée du bail.

Le locataire dispose par ailleurs d'une action propre : il peut demander la diminution du loyer devant le juge, dans un délai de trois ans.

Quels logements échappent à l'encadrement

Le dispositif s'applique aux logements, meublés ou vides, qui constituent la résidence principale du locataire. En sont exclus :

• les logements sociaux HLM et les logements conventionnés APL ;
• les logements soumis à la loi de 1948 ;
• les locations saisonnières et les meublés de tourisme ;
• les résidences secondaires et les logements de fonction.

Cette dernière ligne est déterminante. Ce n'est pas le type de contrat qui fait sortir un logement de l'encadrement, mais le fait qu'il ne soit pas la résidence principale de son occupant. C'est le fondement du bail code civil, qui permet un loyer libre à cette condition, et la raison pour laquelle le bail mobilité reste, lui, plafonné.

14 secteurs géographiques, 80 quartiers

Paris ne fonctionne pas par arrondissement pour l'encadrement des loyers, mais par secteur géographique. Les 80 quartiers administratifs sont regroupés en 14 secteurs, chacun avec ses propres loyers de référence. Deux quartiers du même arrondissement peuvent appartenir à des secteurs différents et avoir des loyers de référence distincts.

Ce qui change au 1er juillet 2026

Le nouvel arrêté préfectoral du 12 juin 2026 relève les loyers de référence d'environ 3 % en moyenne par rapport au millésime précédent, avec des écarts allant de la stabilité à près de 8 % selon le secteur, le nombre de pièces et l'époque de construction. Particularité de cette année : l'arrêté ne couvre que la période du 1er juillet au 24 novembre 2026, et non une année pleine. L'expérimentation de l'encadrement des loyers issue de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS, arrive en effet à échéance le 23 novembre 2026. Sa reconduction dépend d'une nouvelle intervention législative. Tant que le dispositif s'applique, un bail signé pendant cette période reste soumis au loyer de référence majoré.

Le bail mobilité et l'encadrement des loyers

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est soumis à l'encadrement des loyers comme tout bail d'habitation à Paris. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. C'est pourquoi connaître les loyers de référence de son quartier est essentiel pour fixer un loyer conforme et attractif.

Ce que le bail doit obligatoirement mentionner

Dans une commune qui applique l'encadrement, le contrat de location doit faire figurer trois montants, et non pas seulement le loyer demandé :

Si un complément de loyer est demandé, il doit en outre être mentionné, chiffré et justifié séparément. Et lorsque le logement est reloué après le départ d'un locataire, le montant du dernier loyer acquitté doit également apparaître.

Si le loyer de référence majoré ne figure pas au bail

L'omission n'annule pas le bail, mais elle ouvre une procédure au locataire, avec des délais courts :

1. dans le mois suivant la prise d'effet du bail, il met le bailleur en demeure par lettre recommandée d'ajouter la mention manquante ;
2. le bailleur dispose d'un mois pour répondre ;
3. à défaut de réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir, si nécessaire, une diminution du loyer.

Autrement dit, une mention oubliée transforme un bail conforme en litige potentiel. C'est l'erreur la plus facile à éviter.