Conciergerie à Paris : les 3 modèles, leurs coûts réels

La réponse en une phrase

Derrière le mot « conciergerie » coexistent trois modèles économiques qui n'ont presque rien en commun : la gestion à la commission, les services au forfait, et la prise à bail. Ils ne coûtent pas la même chose, et surtout ils ne vous laissent pas le même risque.

Cette page ne compare pas des enseignes : les offres et les prix changent trop vite pour qu'un comparatif nominatif reste honnête. Elle compare les modèles, qui eux ne changent pas, et vous donne de quoi lire n'importe quelle proposition commerciale.

82 045 annonces Airbnb à Paris en octobre 2025, dont 48 000 logements entiers. L'offre touristique recule depuis les Jeux, les annonces en bail mobilité progressent.

Le marché que les conciergeries se partagent est en train de basculer de la courte vers la moyenne durée, et les modèles économiques suivent ce mouvement.

Source : Apur, note n° 281 « Locations meublées touristiques à Paris en 2025 », janvier 2026

Modèle 1 : la gestion à la commission

C'est le modèle dominant. La conciergerie crée et pilote vos annonces, gère les voyageurs, le ménage, le linge et les incidents, et prélève une commission sur les revenus des séjours, le plus souvent entre 20 et 30 % TTC pour une gestion complète. Vous restez l'exploitant : les revenus sont les vôtres, les mois creux aussi.

Deux points de vigilance reviennent dans tous les contrats : l'assiette de la commission, qui peut inclure ou non les frais de ménage facturés au voyageur, et le circuit d'encaissement, selon que la plateforme vous verse en direct ou transite par la conciergerie.

Modèle 2 : les services au forfait

Plus rare, le forfait facture à la prestation : remise de clés, ménage, check-in, à l'unité ou par abonnement mensuel. Il convient aux propriétaires qui gardent la main sur leurs annonces et leur calendrier et n'externalisent que la logistique. Le coût est prévisible, mais il tombe même les mois sans réservation, et personne ne travaille votre taux d'occupation à votre place.

Modèle 3 : la prise à bail

Certains opérateurs ne gèrent pas votre exploitation : ils deviennent votre locataire. Un bail code civil avec autorisation de sous-louer est signé, l'opérateur commercialise le logement en moyenne durée et vous reverse les loyers encaissés, diminués d'une commission. Le risque de vacance change de camp, dans les limites des clauses du contrat, et vous n'avez plus qu'un interlocuteur.

Ce n'est plus de la conciergerie au sens strict, c'est de la sous-location professionnelle, et tout s'y joue dans la rédaction du bail : assiette de la rémunération, clause de vacance, charges refacturées.

Méfiez-vous du vocabulaire : des offres se présentent comme de la conciergerie « avec revenu sécurisé » alors qu'elles sont des prises à bail, et inversement. Ce qui compte n'est pas le nom commercial mais qui signe quoi : un mandat de gestion vous laisse bailleur, un bail fait de l'opérateur votre locataire.

79,3 % des locataires de meublés à Paris sont des professionnels en mobilité, pour une durée moyenne de séjour de 8 mois.

C'est cette demande, salariés mutés, consultants en mission, chercheurs invités, que visent les opérateurs de prise à bail. Elle ne dépend ni de la saison touristique ni du plafond de 90 jours.

Source : Lodgis, baromètre de la location meublée 2025

Ce qu'aucune conciergerie ne peut contourner

La loi plafonne la location touristique d'une résidence principale à 120 jours par an, et Paris a abaissé ce plafond à 90 jours depuis le 1er janvier 2025, comme la loi Le Meur du 19 novembre 2024 le lui permet, avec déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires. Pour une résidence secondaire, elle suppose un changement d'usage soumis à compensation, rare et coûteux. La conciergerie exécute les démarches, mais les obligations et les amendes restent au propriétaire. C'est ce plafond réglementaire qui pousse une partie du marché vers la location meublée de moyenne durée, qui n'y est pas soumise.

Les questions à poser avant de signer

1. Sur quoi porte exactement la commission ?

Loyers seuls, ou loyers plus frais de ménage et de linge ? Une commission de 20 % sur une assiette large coûte plus cher qu'un 25 % sur les seuls loyers.

2. Qui encaisse les voyageurs ?

Si la conciergerie encaisse puis vous reverse, exigez un relevé mensuel et un délai de reversement écrit. Si vous encaissez en direct, vérifiez qui supporte les annulations.

3. Que se passe-t-il un mois sans réservation ?

À la commission, vous ne payez rien mais ne touchez rien. Au forfait, vous payez quand même. En prise à bail, tout dépend de la clause de vacance du contrat.

4. Qui gère la conformité réglementaire ?

Déclaration et numéro d'enregistrement, plafond de 90 jours par an en résidence principale à Paris, changement d'usage en résidence secondaire : la conciergerie exécute, mais c'est vous que la Ville contrôle.

Questions fréquentes

Combien coûte une conciergerie à Paris ?

Le modèle dominant est la commission sur les revenus des séjours, généralement entre 20 et 30 % toutes taxes comprises pour une gestion complète. S'y ajoutent souvent des frais fixes par séjour, ménage et linge, facturés au voyageur ou à vous selon les contrats. Les offres au forfait, plus rares, facturent à la prestation.

Une conciergerie garantit-elle un revenu ?

Non. À la commission comme au forfait, la conciergerie est payée pour gérer, pas pour louer : les mois sans réservation restent votre risque. Seule la prise à bail déplace ce risque vers un opérateur, dans les limites des clauses du contrat, et c'est un autre métier que la conciergerie classique.

Peut-on mettre son logement en courte durée toute l'année à Paris ?

Pas s'il s'agit de votre résidence principale : la loi plafonne la location touristique à 120 jours par an, et Paris a utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur pour abaisser ce plafond à 90 jours depuis le 1er janvier 2025, avec déclaration et numéro d'enregistrement obligatoires. Pour une résidence secondaire, il faut un changement d'usage, soumis à compensation dans la plupart des arrondissements, ce qui le rend rare et coûteux. La location meublée de moyenne durée n'est pas soumise à ces plafonds.

Conciergerie ou prise à bail : comment choisir ?

La conciergerie vous laisse exploitant : revenus potentiellement plus élevés, mais risque de vacance, saisonnalité et conformité réglementaire à votre charge. La prise à bail fait d'un opérateur votre locataire unique : revenu plus régulier, zéro gestion, mais une commission qui rémunère ce transfert de risque. Le bon choix dépend du temps que vous voulez y consacrer et de votre tolérance aux mois creux.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou commercial. Les fourchettes de prix citées sont des ordres de grandeur de marché constatés à Paris, pas des tarifs opposables. Avant de confier votre logement, relisez le contrat et faites-le vérifier ; l'ADIL de votre département assure cette consultation gratuitement.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.