Loyers moyens en bail mobilité par arrondissement
Le bail mobilité étant un bail meublé, les loyers de référence applicables sont ceux de la catégorie « meublé » fixés par la DRIHL. Voici les loyers de référence majorés (plafonds légaux) pour un T2 construit avant 1946, la configuration la plus courante à Paris :
| Zone | Loyer majoré /m² | Studio 22 m² | T2 40 m² | T3 65 m² |
|---|---|---|---|---|
| 1er, 4e | 39,5 € | 869 € | 1 580 € | 2 568 € |
| 5e - 6e | 38,8 € | 854 € | 1 552 € | 2 522 € |
| 7e - 8e | 40,2 € | 884 € | 1 608 € | 2 613 € |
| 9e - 10e | 35,4 € | 779 € | 1 416 € | 2 301 € |
| 11e | 33,6 € | 739 € | 1 344 € | 2 184 € |
| 12e | 31,8 € | 700 € | 1 272 € | 2 067 € |
| 13e | 30,5 € | 671 € | 1 220 € | 1 983 € |
| 14e - 15e | 32,1 € | 706 € | 1 284 € | 2 087 € |
| 16e | 35,7 € | 785 € | 1 428 € | 2 321 € |
| 17e | 33,2 € | 730 € | 1 328 € | 2 158 € |
| 18e - 20e | 29,8 € | 656 € | 1 192 € | 1 937 € |
*Données indicatives basées sur les arrêtés DRIHL 2026. Loyers de référence majorés pour logement meublé, époque de construction avant 1946.
Simulation : revenus annuels sur 12 mois
Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois. En enchaînant plusieurs baux sur l'année, un propriétaire peut atteindre un taux d'occupation de 10 à 11 mois sur 12 (en comptant 1 à 2 mois de vacance pour le turnover et la remise en état).
Exemple : T2 de 40 m² dans le 11e arrondissement
Le taux d'occupation est la clé. Un propriétaire qui gère bien ses transitions entre locataires (annonce publiée 1 mois avant la fin du bail) peut atteindre 11 mois d'occupation. Un propriétaire moins réactif tombe à 9-10 mois, soit une perte de 1 500 à 3 000 €/an.
Bail mobilité vs location classique vs Airbnb : le comparatif complet
Voici la comparaison des 4 stratégies locatives pour un même bien : T2 de 40 m² dans le 11e arrondissement de Paris, construit avant 1946.
| Critère | Location nue | Meublé classique | Bail mobilité | Airbnb |
|---|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 050 € | 1 250 € | 1 344 € | 120 €/nuit |
| Occupation/an | 12 mois | 12 mois | 10,5 mois | 120 nuits max |
| Revenu brut/an | 12 600 € | 15 000 € | 14 112 € | 14 400 € |
| Charges gestion | ~500 € | ~800 € | ~1 200 € | ~3 500 € |
| Revenu net avant IR | 12 100 € | 14 200 € | 12 912 € | 10 900 € |
| Régime fiscal | Foncier (30%) | BIC (50%) | BIC (50%) | BIC (50%) |
| Récupération bien | 6 mois préavis | 3 mois préavis | Automatique | Immédiate |
| Risque impayés | Élevé | Moyen | Faible (Visale) | Très faible |
Analyse : le bail mobilité se positionne comme le meilleur compromis entre rentabilité, sécurité et flexibilité. Le meublé classique génère un revenu brut légèrement supérieur (12 mois d'occupation) mais vous perdez la flexibilité de récupération. Airbnb est limité à 120 jours/an à Paris et génère des charges de gestion très élevées (ménage, linge, conciergerie).
Vous êtes propriétaire à Paris ?
Comparez vos revenus actuels avec le potentiel en bail mobilité ou bail code civil.
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Comparatif des rendements et répartition des coûts en bail mobilité
Combien reste-t-il dans votre poche après fiscalité ?
La fiscalité fait toute la différence. Pour un même revenu brut de 14 112 €/an (notre T2 en bail mobilité), voici ce que vous gardez selon le régime :
Micro-BIC
- Revenu brut14 112 €
- Abattement 50 %- 7 056 €
- Base imposable7 056 €
- IR (TMI 30 %)- 2 117 €
- PS (17,2 %)- 1 214 €
- Revenu net après IR10 781 €
- soit 76 % du brut
Régime réel (LMNP)
- Revenu brut14 112 €
- Charges réelles- 3 800 €
- Amortissement bien + mobilier- 7 500 €
- Base imposable2 812 €
- IR + PS (47,2 %)- 1 327 €
- Revenu net après IR12 785 €
- soit 91 % du brut
Différence : le régime réel vous fait économiser 2 004 €/an par rapport au micro-BIC sur ce cas. Cet écart se creuse avec un bien plus cher ou un crédit en cours. En savoir plus dans notre guide de l'amortissement en LMNP.
Les coûts cachés du bail mobilité (que personne ne mentionne)
Les articles sur le bail mobilité parlent toujours des avantages. Voici les coûts que vous devez anticiper pour une estimation réaliste :
| Poste de coût | Estimation annuelle | Déductible (réel) ? |
|---|---|---|
| Vacance locative (1-2 mois) | 1 300 - 2 700 € | Non (manque à gagner) |
| Ménage entre locataires (2-3x/an) | 200 - 500 € | Oui |
| Remise en état mineure | 200 - 600 € | Oui |
| Assurance PNO | 150 - 300 € | Oui |
| CFE (Cotisation Foncière) | 200 - 800 € | Oui |
| Frais de conciergerie (si déléguée) | 8 - 15 % du loyer | Oui |
| Expert-comptable (si réel) | 500 - 1 500 € | Oui |
| Remplacement mobilier / linge | 300 - 800 € | Oui (amortissement) |
La bonne nouvelle : en régime réel, la quasi-totalité de ces coûts sont déductibles de vos revenus. La vacance locative est le seul poste non déductible, d'où l'importance de bien gérer la transition entre locataires.
3 cas pratiques : rentabilité réelle du bail mobilité à Paris
Cas 1 : Studio 22 m² dans le 18e arrondissement
Immeuble 1930, propriétaire sans crédit
Rendement net : ~365 €/mois. Le micro-BIC suffit sans crédit.
Cas 2 : T2 40 m² dans le 15e arrondissement
Immeuble 1960, crédit en cours (mensualité 800 €)
Le régime réel + amortissement réduit la fiscalité à 6 % des recettes. Effort d'épargne mensuel : ~385 € (loyer - mensualité crédit - charges).
Cas 3 : T3 65 m² dans le 10e arrondissement
Immeuble haussmannien, colocation bail mobilité (2 chambres)
La colocation en bail mobilité maximise le rendement au m². Plus de turnover à gérer, mais chaque chambre se loue indépendamment.
Comment maximiser vos revenus en bail mobilité
Réduisez la vacance locative
Publiez votre annonce 4 à 6 semaines avant la fin du bail en cours. Visez les périodes de forte demande (juin-septembre, janvier-février). Un bon taux d'occupation, c'est 90 % du rendement.
Passez au régime réel dès que possible
Si vous avez un crédit en cours ou si vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel vous fait économiser 1 500 à 3 000 €/an en fiscalité grâce à l'amortissement.
Investissez dans un mobilier de qualité
Un logement bien équipé (bon matelas, wifi rapide, machine à laver) se loue plus vite et à un loyer plus élevé. Le mobilier est amortissable en 5-10 ans en régime réel.
Ciblez les bons profils
Les salariés en mission et expatriés cherchent des baux de 6-10 mois (moins de turnover). Les étudiants et stagiaires louent 3-6 mois (plus de rotation mais demande massive en septembre).
Activez systématiquement Visale
La garantie Visale est gratuite et couvre 100 % des impayés. Elle rassure aussi les locataires qui n'ont pas à verser de dépôt de garantie.
Envisagez la colocation bail mobilité
Pour un T3 ou T4, louer chambre par chambre en bail mobilité peut générer 30 à 50 % de revenus supplémentaires par rapport à une location en entier. Chaque colocataire signe son propre bail.
FAQ : Revenus du bail mobilité
Combien rapporte un bail mobilité à Paris en moyenne ?
Un T2 de 40 m² rapporte entre 1 200 € et 1 600 €/mois selon l'arrondissement, soit 12 000 à 16 000 € brut par an. Le revenu net dépend du régime fiscal : comptez 75-90 % du brut après impôts.
Le bail mobilité rapporte-t-il plus que la location classique ?
Oui, en moyenne 15 à 20 % de plus en loyer brut (car meublé). En régime réel avec amortissement, le rendement net peut être supérieur de 25 à 35 %. Contrepartie : plus de gestion (turnover, ménage).
Le bail mobilité est-il plus rentable qu'Airbnb à Paris ?
Avec la limite de 120 jours/an, Airbnb génère environ 14 400 € brut (à 120 €/nuit). Après déduction des charges élevées (ménage, linge, conciergerie ~3 500 €), le net est souvent inférieur au bail mobilité sur 10-11 mois.
Quels sont les coûts cachés du bail mobilité ?
Vacance entre locataires (1-2 mois), ménage entre baux (200-500 €/an), CFE (200-800 €), assurance PNO (150-300 €), et éventuellement conciergerie (8-15 %). La plupart sont déductibles en régime réel.
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Améliorer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.