Obligations du propriétaire bailleur : la liste, dans l'ordre

La réponse en une phrase

Un propriétaire qui loue doit livrer un logement habitable, signer un bail conforme, le laisser vivre en paix et rendre le dépôt de garantie à temps. Tout le reste est le détail de ces quatre idées, et ce détail tient sur cette page.

Les obligations sont présentées dans l'ordre où vous les rencontrez. Pour chacune, la règle en une phrase, puis ce qui se passe concrètement si elle n'est pas respectée. C'est souvent cette seconde partie qui aide à décider par quoi commencer.

1. Avant de louer : le logement lui-même

Ces obligations tiennent au logement, pas au locataire. Elles restent les vôtres même si vous déléguez ensuite la location.

Un logement « décent »

C'est le mot de la loi pour dire : sûr, sain et habitable. Au minimum une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, de l'eau chaude, un chauffage, une installation électrique sans danger, pas d'humidité ni de nuisibles.

Si on l'oublie : Le locataire peut saisir le juge pour obtenir les travaux, une baisse de loyer, voire la suspension du loyer le temps des travaux. La caisse d'allocations peut aussi bloquer l'aide au logement.

Une étiquette énergie qui autorise la location

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus considéré comme décent : on ne peut plus signer de nouveau bail. Les F suivront en 2028, les E en 2034. En attendant, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être augmenté, même à la relocation.

Si on l'oublie : Le bail signé sur un logement G reste valable, mais le locataire peut exiger les travaux ou une baisse de loyer, et vous ne pourrez ni réviser le loyer ni le relouer plus cher.

Les diagnostics à jour

Ils forment le « dossier de diagnostic technique » : DPE, état des risques, plomb si le logement date d'avant 1949, amiante s'il date d'avant 1997, électricité et gaz si l'installation a plus de quinze ans, bruit si vous êtes près d'un aéroport. Chacun a sa durée de validité.

Si on l'oublie : Un diagnostic manquant ne rend pas le bail nul, mais vous prive de tout recours si le locataire découvre un problème : c'est vous qui répondez du vice caché.

Les meubles obligatoires, si vous louez meublé

Un décret de 2015 fixe la liste : literie avec couette ou couverture, rideaux ou volets dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec freezer, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.

Si on l'oublie : S'il manque un élément, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide : préavis plus longs pour vous, durée de trois ans au lieu d'un, dépôt de garantie ramené à un mois.

Une assurance propriétaire, si vous êtes en copropriété

La loi ALUR impose à tout copropriétaire une assurance de responsabilité civile, souvent appelée « PNO » (propriétaire non occupant). Elle couvre les dégâts causés aux voisins ou à l'immeuble par votre logement, même quand personne n'y habite.

Si on l'oublie : Un dégât des eaux entre deux locataires, et c'est vous qui payez la réparation du plafond du voisin, sans recours.

Au 1er janvier 2025, la France compte environ 3,9 millions de « passoires énergétiques » (classes F et G), soit 12,7 % des résidences principales, dont 1,1 million dans le parc locatif privé.

À Paris, la proportion est bien plus élevée : selon l'Insee, deux logements sur trois loués dans le parc privé parisien sont classés E, F ou G. Pour beaucoup de propriétaires, l'étiquette énergie est devenue la première obligation à vérifier.

Source : Ministère de la Transition écologique (SDES), « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 »

2. À la signature : le bail et l'entrée dans les lieux

Un bail écrit, conforme au modèle officiel

Depuis 2015, le bail d'habitation suit un contrat type fixé par décret, avec des mentions obligatoires : surface, loyer, dépôt de garantie, durée, et à Paris le loyer de référence de l'encadrement. Une notice d'information officielle doit y être jointe.

Si on l'oublie : Une mention absente n'annule pas le bail, mais le locataire peut exiger sa mise en conformité, et un loyer de référence oublié à Paris expose à une amende administrative allant jusqu'à 5 000 €.

Un état des lieux d'entrée

Fait ensemble, pièce par pièce, avec des photos. C'est le seul document qui permettra de retenir quelque chose sur le dépôt de garantie à la sortie.

Si on l'oublie : Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le logement a été remis en bon état : à la sortie, vous ne pourrez rien retenir, quel que soit l'état réel.

Un dépôt de garantie dans les limites

Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Aucun dépôt n'est autorisé en bail mobilité.

Si on l'oublie : Un dépôt supérieur au plafond est simplement irrécouvrable pour la part excédentaire, et le locataire peut en demander la restitution immédiate.

À Paris, respecter l'encadrement des loyers

Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, sauf « complément de loyer » justifié par des caractéristiques exceptionnelles, à indiquer et à motiver dans le bail.

Si on l'oublie : Le locataire dispose de trois ans pour contester et obtenir le remboursement du trop-perçu, et la Ville peut infliger jusqu'à 5 000 € d'amende à un particulier.

Le cas du bail mobilité est à part : durée de un à dix mois, pas de dépôt de garantie, pas de renouvellement, réservé à des locataires en formation, en études ou en mission. Ses règles propres sont sur la page bail mobilité. Et si votre locataire est une société, la loi de 1989 ne s'applique pas : le contrat suit le Code civil, et la plupart des règles de cette section deviennent négociables.

3. Pendant le bail : la vie courante

Laisser le locataire tranquille

C'est la « jouissance paisible » : vous n'entrez pas sans son accord, vous ne changez pas les serrures, vous n'imposez pas de visites en dehors de ce que prévoit le bail pour une revente ou une relocation.

Si on l'oublie : Entrer sans autorisation est une violation de domicile, pénalement sanctionnée. Une clause du bail qui vous donnerait un accès libre est réputée non écrite.

Entretenir et réparer ce qui n'est pas « locatif »

Le locataire a la charge du menu entretien, listé par un décret de 1987 : joints, robinets, petites réparations. Tout le reste, chaudière en panne, fenêtre qui ne ferme plus, vétusté, est pour vous, et sans délai déraisonnable.

Si on l'oublie : Le locataire peut faire exécuter les travaux après mise en demeure et en déduire le coût du loyer sur autorisation du juge, ou obtenir une réduction de loyer pour le trouble subi.

Réviser le loyer une fois par an, pas plus

Seulement si le bail contient une clause de révision, à la date prévue, et dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL). La révision est interdite sur un logement classé F ou G.

Si on l'oublie : Une révision non appliquée dans l'année est perdue : elle ne se rattrape pas. Une révision supérieure à l'IRL est remboursable au locataire.

Régulariser les charges chaque année

Si vous demandez des provisions, vous devez les comparer une fois par an aux dépenses réelles, avec le décompte et les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. En meublé, un forfait est possible, sans régularisation.

Si on l'oublie : Des provisions jamais régularisées sont contestables sur trois ans, et le juge peut vous condamner à rembourser ce que vous ne pouvez pas justifier.

Donner une quittance gratuite

Le locataire qui la demande y a droit, chaque mois, sans frais. Par courriel si vous en êtes convenus.

Si on l'oublie : Facturer une quittance ou la refuser est interdit, et le locataire en a besoin pour ses aides au logement ou une prochaine location.

Déclarer les loyers

Revenus fonciers pour une location vide, bénéfices industriels et commerciaux pour un meublé. Le choix entre micro-régime et régime réel se fait à la déclaration.

Si on l'oublie : Les rappels d'impôt portent sur trois ans, avec intérêts de retard et majoration.

4. À la fin : le congé et le départ

Donner congé seulement pour un motif prévu

Vous ne pouvez mettre fin au bail qu'à son échéance, et pour trois motifs : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif « légitime et sérieux » comme des impayés répétés. Préavis de trois mois en meublé, six mois en vide, par lettre recommandée, acte d'huissier ou remise en main propre contre signature.

Si on l'oublie : Un congé sans motif ou hors délai est nul : le bail continue. Un congé pour reprise dont le motif s'avère faux expose à une amende pouvant atteindre 6 000 €.

Faire attention aux locataires protégés

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir de congé sans qu'on lui propose un relogement adapté à proximité, sauf si vous-même avez plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Si on l'oublie : Le congé est nul, et le locataire reste dans les lieux.

Rendre le dépôt de garantie dans les délais

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées par des devis ou des factures.

Si on l'oublie : Chaque mois de retard vous coûte une pénalité de 10 % du loyer mensuel, en plus du remboursement.

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté le projet de loi « Relance logement », qui réautoriserait la location des logements F et G à condition que le bailleur s'engage à des travaux de rénovation avant 2030.

Le texte doit encore passer devant l'Assemblée nationale, où il a été déposé le 9 juillet sous le numéro 3058. Tant qu'il n'est pas promulgué, l'interdiction des G reste entière. Cette page sera mise à jour.

Source : Banque des Territoires, « Le Sénat adopte le projet de loi Logement », juillet 2026

Ce qui reste à votre charge quand vous déléguez

Confier la location à une agence par un mandat de gestion ne transfère aucune de ces obligations : l'agence les exécute en votre nom, mais c'est vous qui restez responsable. Louer le logement à un opérateur qui le sous-loue est différent : l'opérateur devient le bailleur de ses occupants, et les obligations liées aux baux, aux états des lieux, aux quittances et aux congés passent de son côté. Vous gardez celles qui tiennent au logement, décence, diagnostics, assurance. La comparaison détaillée des deux formules est sur la page mandat de gestion ou prise à bail.

Questions fréquentes

Quelle est la première obligation d'un propriétaire qui loue ?

Livrer un logement décent : sûr, sain, équipé du minimum, et depuis 2025 avec une étiquette énergie autre que G. Tout le reste, bail, diagnostics, dépôt de garantie, vient après. C'est aussi l'obligation la plus coûteuse à négliger, parce qu'elle donne au locataire un levier sur le loyer pendant toute la durée du bail.

Puis-je encore louer un logement classé G en 2026 ?

Pas avec un nouveau bail, ni avec un renouvellement : depuis le 1er janvier 2025, un logement G n'est plus décent au sens de la loi. Un projet de loi voté au Sénat le 8 juillet 2026 permettrait de le relouer contre un engagement de travaux avant 2030, mais il n'est pas encore adopté par l'Assemblée nationale au moment où nous écrivons, en septembre 2026.

Les obligations sont-elles les mêmes en meublé et en vide ?

Presque. Les diagnostics, la décence, l'état des lieux et l'encadrement des loyers s'appliquent aux deux. Le meublé ajoute la liste des équipements obligatoires, un dépôt de garantie de deux mois au lieu d'un, une durée d'un an au lieu de trois et un préavis de congé de trois mois au lieu de six.

Et si je délègue la location à une société ?

Si vous louez à un opérateur qui sous-loue lui-même, la plupart de ces obligations changent de mains : c'est lui qui devient bailleur des occupants, avec les baux, les états des lieux et les quittances. Vous conservez celles qui tiennent au logement lui-même, décence, diagnostics, assurance, et vos obligations envers lui sont celles que votre contrat prévoit.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles citées sont celles en vigueur en septembre 2026 pour une location d'habitation à un particulier ; certaines évoluent chaque année. En cas de doute sur votre situation, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.