Tableau comparatif complet : les 4 types de baux
Voici la comparaison de tous les contrats de location disponibles pour un propriétaire à Paris :
| Critère | Bail mobilité | Meublé classique | Location nue | Bail étudiant |
|---|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 1 an | 3 ans min | 9 mois |
| Renouvellement | Non | Tacite reconduction | Tacite reconduction | Non |
| Dépôt de garantie | Interdit | 2 mois de loyer | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois (zone tendue) | 1 mois |
| Préavis propriétaire | Aucun | 3 mois + motif | 6 mois + motif | Aucun |
| Logement | Meublé | Meublé | Vide | Meublé |
| Encadrement loyers | Oui (Paris) | Oui (Paris) | Oui (Paris) | Oui (Paris) |
| Visale | Automatique | Sous conditions | Sous conditions | Automatique |
| Charges | Forfait fixe | Provisions + régul. | Provisions + régul. | Provisions + régul. |
| Régime fiscal | BIC (meublé) | BIC (meublé) | Revenus fonciers | BIC (meublé) |
| Déclaration mairie | Non | Non | Non | Non |
| Public cible | En mobilité | Tout public | Tout public | Étudiants |
Durée et récupération du logement : l'avantage majeur du bail mobilité
C'est la différence fondamentale entre le bail mobilité et la location classique. En bail classique, le contrat se reconduit automatiquement. Pour récupérer votre logement, vous devez :
- •Invoquer un motif légitime : reprise pour habiter, vente du bien, ou motif sérieux et légitime
- •Respecter un préavis de 3 mois (meublé) ou 6 mois (location nue)
- •Envoyer un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier
En cas de contestation, la procédure peut durer 12 à 18 mois devant le tribunal. Pendant ce temps, le locataire reste dans les lieux.
Le bail mobilité : fin automatique
Le bail mobilité se termine automatiquement à la date prévue. Aucun préavis du propriétaire, aucun motif à invoquer, aucune procédure. Le locataire sait dès la signature qu'il devra quitter le logement. Si le locataire reste après l'échéance, il devient occupant sans droit ni titre et une procédure d'expulsion peut être engagée immédiatement.
Dépôt de garantie, Visale et protection contre les impayés
Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie. C'est souvent l'inquiétude n°1 des propriétaires. En réalité, la protection offerte est souvent supérieure à un simple dépôt de garantie :
| Protection | Bail mobilité + Visale | Bail classique + dépôt |
|---|---|---|
| Impayés de loyer | 100 % couverts (toute la durée) | Dépôt = 1-2 mois max |
| Dégradations | Jusqu'à 2 mois de loyer | Limité au dépôt (1-2 mois) |
| Coût | Gratuit | Avance de 1-2 mois (locataire) |
| Délai indemnisation | 15 jours | Procédure judiciaire (mois) |
| Éligibilité | Automatique (bail mobilité) | Sous conditions (GLI) |
En pratique, la garantie Visale offre une couverture plus complète et plus rapide qu'un dépôt de garantie traditionnel. Elle est compatible avec le bail mobilité mais aussi avec les baux étudiants et, sous conditions, avec les baux classiques.
Fixation du loyer et encadrement à Paris
Les 4 types de baux sont soumis à l'encadrement des loyers à Paris. La différence clé : le bail mobilité et le bail meublé classique bénéficient des loyers de référence meublés, qui sont en moyenne 14 % plus élevés que les loyers de référence non meublés.
Exemple : T2 40 m² quartier de la Roquette, 11e (secteur 11, avant 1946)
Loyer majoré meublé
37,3 €/m² = 1 492 €
Loyer majoré non meublé
32,8 €/m² = 1 312 €
Différence : +180 €/mois soit +2 160 €/an en louant meublé (bail mobilité ou meublé classique) plutôt qu'en location nue. Barème DRIHL en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
Une autre différence importante : en bail mobilité, les charges sont au forfait (pas de régularisation annuelle). En bail classique, les charges sont en provisions avec régularisation annuelle, ce qui peut générer des litiges.
Fiscalité comparée : BIC vs revenus fonciers
C'est l'un des arguments les plus puissants en faveur du bail mobilité et du meublé en général :
| Critère | BIC (bail mobilité / meublé) | Revenus fonciers (location nue) |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-BIC : abattement 50 % | Micro-foncier : abattement 30 % |
| Seuil | 83 600 €/an | 15 000 €/an |
| Régime réel | Charges réelles + amortissement | Charges réelles (pas d'amortissement) |
| Amortissement du bien | Oui, près de 4 %/an en décomposant | Non |
| Amortissement mobilier | Oui (5 à 10 ans) | Non applicable |
| Déficit reportable | Oui (10 ans, sur BIC meublés) | Oui (10 ans, sur revenus fonciers) |
| Résultat fiscal souvent | Proche de 0 € (réel) | Positif et imposé |
Le point clé : l'amortissement en régime réel BIC permet de déduire une fraction de la valeur du bien chaque année, sans sortie de trésorerie. Un appartement acheté 300 000 €, terrain déduit, génère de l'ordre de 9 300 €/an d'amortissement une fois décomposé en composants. Cette charge comptable réduit, voire annule, votre résultat fiscal, dans la limite du plafond de l'article 39 C du CGI.
Pour un guide détaillé : Amortissement LMNP, calcul et durées.
Bail mobilité vs location classique : les différences clés en un coup d'œil
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Améliorer mes revenus locatifsSimulation financière : quel bail rapporte le plus sur 12 mois ?
Comparaison sur un T2 de 40 m² dans le 11e arrondissement, propriétaire avec crédit en cours :
| Poste | Location nue | Meublé classique | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 120 € | 1 344 € | 1 344 € |
| Occupation/an | 12 mois | 12 mois | 10,5 mois |
| Revenu brut/an | 13 440 € | 16 128 € | 14 112 € |
| Charges gestion | - 600 € | - 900 € | - 1 200 € |
| Fiscalité (réel) | - 3 200 € | - 1 100 € | - 950 € |
| Revenu net/an | 9 640 € | 14 128 € | 11 962 € |
Nuance importante : le meublé classique génère un revenu net supérieur si vous n'avez pas besoin de récupérer votre bien. Le bail mobilité génère moins de revenus annuels mais vous offre la flexibilité de récupérer votre logement à tout moment (à l'échéance du bail en cours).
Quel bail choisir selon votre profil ?
Vous avez un projet pour votre bien (travaux, vente, usage personnel)
→ Bail mobilité
Fin automatique du bail = récupération garantie à la date voulue. Adaptez la durée à votre calendrier (1 à 10 mois).
Vous louez à des étudiants ou stagiaires
→ Bail mobilité ou bail étudiant
Le bail mobilité offre plus de flexibilité (1-10 mois vs 9 mois fixes). La Visale est automatique dans les deux cas. Préférez le bail mobilité si vous voulez enchaîner différents profils.
Vous ciblez des expatriés ou salariés en mobilité
→ Bail mobilité
Profil idéal : locataires solvables, baux de 6-10 mois, faible risque d'impayés, turnover limité. Idéal combiné avec Visale.
Vous voulez tester la location avant de vous engager
→ Bail mobilité
Première mise en location ? Le bail mobilité vous permet de tester sans vous engager sur 1 ou 3 ans. Si l'expérience est concluante, basculez en classique.
Vous cherchez la stabilité et le minimum de gestion
→ Location meublée classique
12 mois d'occupation garantis, pas de turnover, pas de ménage entre locataires. Revenu brut maximal. Contrepartie : récupération du bien difficile.
Vous n'avez aucun projet et votre bien est vide
→ Location nue (3 ans)
Si vous ne souhaitez pas meubler et que la récupération du bien n'est pas une priorité. Fiscalité moins avantageuse (revenus fonciers).
Vous hésitez entre Airbnb et bail mobilité
→ Bail mobilité
À Paris, Airbnb est limité à 120 jours/an. Le bail mobilité permet de louer toute l'année sans limitation, sans déclaration en mairie, avec des charges de gestion bien inférieures.
Les risques à connaître avant de signer un bail mobilité
Requalification en bail classique
Si les conditions du bail mobilité ne sont pas respectées (locataire sans motif de mobilité, renouvellement, durée > 10 mois), le juge peut requalifier le contrat en bail meublé classique d'un an renouvelable. Conséquence : vous perdez le droit de récupérer votre logement facilement.
Vacance locative entre deux baux
Le turnover est le principal coût caché du bail mobilité. Comptez 1 à 3 semaines entre deux locataires (état des lieux, ménage, petites réparations, recherche du nouveau locataire). Sur 12 mois, cela représente 1 à 2 mois de vacance.
Couverture limitée des dégradations
Sans dépôt de garantie, la couverture des dégradations repose sur la garantie Visale (plafonnée à 2 mois de loyer). Pour des dégradations importantes, le propriétaire devra engager une procédure pour obtenir réparation au-delà de ce plafond.
Assurance PNO indispensable
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est fortement recommandée, surtout avec le turnover du bail mobilité. Elle couvre les sinistres entre deux locataires et les dégâts non couverts par Visale. Coût : 150 à 300 €/an (déductible en régime réel).
Comment passer du bail mobilité au bail classique
À l'échéance du bail mobilité, si vous souhaitez garder le même locataire, vous pouvez signer un bail meublé classique d'un an. La transition est simple :
- 1.Le bail mobilité arrive à échéance et prend fin automatiquement
- 2.Vous signez un nouveau contrat de bail meublé classique (loi du 6 juillet 1989)
- 3.Le dépôt de garantie de 2 mois est désormais autorisé
- 4.Le locataire n'à plus besoin de justifier un motif de mobilité
- 5.Le bail se renouvelle tacitement chaque année
Attention : vous ne pouvez pas signer un nouveau bail mobilité avec le même locataire pour le même logement. Un deuxième bail mobilité successif serait requalifié en bail classique par le juge.
Checklist : documents obligatoires par type de bail
| Document | Bail mobilité | Meublé classique | Location nue |
|---|---|---|---|
| DPE | ✓ | ✓ | ✓ |
| CREP (plomb) | ✓ | ✓ | ✓ |
| ERP (risques) | ✓ | ✓ | ✓ |
| Diagnostic amiante | ✓ | ✓ | ✓ |
| Électricité / gaz | ✓ | ✓ | ✓ |
| Diagnostic bruit | ✓ | ✓ | ✓ |
| Inventaire du mobilier | ✓ | ✓ | — |
| Motif de mobilité | ✓ | — | — |
| État des lieux | ✓ | ✓ | ✓ |
| Loyers de référence DRIHL | ✓ (Paris) | ✓ (Paris) | ✓ (Paris) |
FAQ : Bail mobilité vs location classique
Peut-on enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire ?
Non. Le bail mobilité n'est pas renouvelable et deux baux successifs avec le même locataire sont interdits. Vous pouvez signer un bail meublé classique à la suite, ou un nouveau bail mobilité avec un locataire différent.
Le bail mobilité peut-il être requalifié en bail classique ?
Oui, si les conditions ne sont pas respectées : absence de motif de mobilité, logement non meublé, durée > 10 mois, ou tentative de renouvellement. Le juge requalifiera le contrat en bail meublé classique (1 an renouvelable).
Faut-il déclarer un bail mobilité en mairie à Paris ?
Non. Le bail mobilité ne nécessite ni déclaration en mairie, ni numéro d'enregistrement, ni changement d'usage. C'est un avantage majeur par rapport à Airbnb.
Le bail mobilité est-il compatible avec les APL ?
Oui. Le locataire en bail mobilité peut bénéficier des APL ou ALS de la CAF sous conditions de ressources. Le bail doit correspondre à la résidence principale du locataire.
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Améliorer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.