Location moyenne durée : quel bail et ce qu'elle rapporte

Une durée, pas un contrat

Commençons par ce que personne ne dit : la location moyenne durée n'existe pas en droit. Aucun texte ne la définit, aucun contrat ne porte ce nom. C'est une expression de marché qui désigne les séjours meublés de un à douze mois, entre la location touristique de quelques nuits et le bail d'habitation d'un an ou trois ans. Un à dix mois est autre chose : c'est le plafond du bail mobilité, et confondre les deux fait croire qu'au-delà de dix mois on sort de la moyenne durée, alors qu'on change simplement de contrat.

La conséquence est directe et beaucoup s'y brûlent : il n'y a pas un bail de moyenne durée à signer. Il y en a cinq possibles, et celui qui s'impose dépend moins de la durée que vous visez que de la situation de votre locataire. Un propriétaire qui raisonne en durée choisit le mauvais contrat.

Quel bail selon la durée et le locataire

Durée	Situation du locataire	Bail
1 à 10 mois	Le locataire relève d'un des cas listés par la loi : formation, études, apprentissage, stage, engagement volontaire, mutation, mission temporaire	Bail mobilitéNon renouvelable, sans dépôt de garantie
1 à 10 mois	Le locataire ne relève d'aucun de ces cas	Bail meublé classiqueDurée d'un an minimum, quelle que soit la durée réelle du séjour
9 mois	Étudiant, logement en résidence principale	Bail meublé étudiantNeuf mois fermes, non reconduits tacitement
Libre	Le logement n'est pas la résidence principale du locataire, pied-à-terre ou usage secondaire avéré	Bail de droit commun (code civil)Hors loi de 1989, donc hors encadrement, mais risque de requalification
Libre	Le preneur est une entreprise qui loge un salarié	Bail sociétéPersonne morale, la notion de résidence principale ne s'applique pas

Lisez la deuxième ligne attentivement, c'est celle qui surprend. Pour un séjour de trois mois avec un locataire qui ne relève d'aucun des cas légaux, vous devez signer un bail d'un an. Le locataire pourra partir avec un mois de préavis, vous non. La courte durée du séjour ne raccourcit pas votre engagement.

Ce que le bail mobilité autorise vraiment

C'est le contrat de la moyenne durée, créé pour elle. Il est souple, mais il est strictement encadré, et ses limites sont mal connues.

Durée

Un à dix mois, non renouvelable et non reconductible avec le même locataire. Modifiable une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total.

Dépôt de garantie

Interdit. La caution reste possible, et la garantie Visale de l'État couvre ce type de bail.

Préavis du locataire

Un mois, à tout moment. Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé avant le terme.

Charges

Forfait obligatoire, versé avec le loyer. Ni provision, ni régularisation annuelle.

La condition d'accès est la vraie contrainte. Le locataire doit, à la date de prise d'effet du bail, justifier d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, d'un engagement volontaire en service civique, d'une mutation professionnelle ou d'une mission temporaire. Ce motif doit figurer dans le contrat, parmi onze mentions obligatoires.

Le détail de ces mentions et un modèle complet sont sur la page modèle de bail mobilité, et le fonctionnement général sur le bail mobilité.

Vous êtes propriétaire à Paris ?

Avant de choisir un bail, mesurez le loyer que votre logement peut atteindre selon le contrat retenu.

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Le loyer reste encadré, contrairement à ce qu'on lit

C'est l'erreur la plus répandue sur ce sujet, et elle vient d'une lecture partielle du texte. L'article 25-16 de la loi de 1989 énonce que le loyer du bail mobilité est librement fixé. Beaucoup s'arrêtent là et en concluent que la moyenne durée échappe au plafond.

Elle n'y échappe pas. Le dispositif d'encadrement issu de l'article 140 de la loi ELAN couvre expressément le bail mobilité. La liberté de l'article 25-16 s'exerce donc dans la limite du loyer de référence majoré, là où l'encadrement est en vigueur. Les deux phrases ne se contredisent pas : l'une dit qu'il n'y a pas de barème imposé, l'autre pose un plafond.

Une seule voie sort réellement du plafond, le bail de droit commun, et à une condition stricte : le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. Utilisé hors de ce cas, il est requalifiable, avec restitution du trop-perçu.

Le plafond applicable à votre logement se lit sur la page encadrement des loyers, à partir des données de l'arrêté préfectoral en vigueur.

Combien vous pouvez demander à Paris

Puisque le loyer est plafonné, la vraie question n'est pas « combien puis-je demander » mais « où est mon plafond ». Voici les bornes réelles, calculées sur les quatorze secteurs de l'arrêté préfectoral en vigueur, pour un logement meublé construit avant 1946.

Typologie	Plafond au m²	Soit par mois
Studio ou 1 piècebase 22 m²	37,4 à 49,4 €	823 à 1 087 €
2 piècesbase 40 m²	34,1 à 43,7 €	1 364 à 1 748 €
3 piècesbase 62 m²	31,1 à 41,2 €	1 928 à 2 554 €

Loyers de référence majorés, meublé construit avant 1946, du secteur le moins cher au plus cher. Un logement plus récent se loue moins cher au mètre carré, contrairement à l'intuition : le barème distingue quatre époques de construction et les immeubles anciens portent les plafonds les plus élevés.

L'écart entre le secteur le moins cher et le plus cher atteint près de 30 pour cent sur une même typologie. C'est pourquoi une moyenne parisienne ne sert à rien : le plafond dépend du quartier, pas de l'arrondissement, et Paris compte quatre-vingts quartiers répartis sur ces quatorze secteurs. Le vôtre se trouve sur la carte de l'encadrement.

Ce que ça rapporte, vacance comprise

Les comparatifs qui circulent annoncent des écarts spectaculaires en comparant des loyers mensuels. C'est la mauvaise unité : en moyenne durée, vous ne louez pas douze mois sur douze. Voici la même comparaison, faite sur l'année.

	Bail classique	Moyenne durée
Loyer mensuel	1 100 €	1 300 €
Mois loués dans l'année	12	10,5
Loyers encaissés	13 200 €	13 650 €
Ménage et remise en état	0 €	- 600 €
Ameublement amorti sur l'année	0 €	- 1 000 €
Frais de gestion des rotations	0 €	- 800 €
Net avant impôt	13 200 €	11 250 €

Avec ces hypothèses, la moyenne durée rapporte moins. Le message n'est pas qu'elle est mauvaise, c'est que le gain ne vient pas du loyer facial : il vient du taux d'occupation. Remontez à onze mois et demi loués et l'écart s'inverse. Toute la question est là, et elle est opérationnelle, pas juridique.

À quoi s'ajoutent deux avantages que ce tableau ne chiffre pas : la possibilité de récupérer le logement à échéance sans procédure, et un risque d'impayé plus court à porter. Pour beaucoup de propriétaires, c'est ce qui décide, pas le rendement.

La fiscalité en trois lignes

Louer meublé, quelle que soit la durée, fait relever vos loyers des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Vous avez donc le choix entre l'abattement forfaitaire de 50 pour cent du micro-BIC, plafonné à 83 600 euros de recettes en 2026, et le régime réel qui ouvre l'amortissement du bien et du mobilier.

Deux points valent d'être connus avant de se lancer. La cotisation foncière des entreprises est due par tout loueur en meublé, y compris un particulier. Et l'amortissement, qui est le vrai levier du régime réel, ne peut pas créer de déficit : il est plafonné à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges.

Amortissement LMNPComposants, durées et plafond de déduction Micro-BIC ou régime réelLe point de bascule, chiffré CFE en LMNPRedevabilité, exonérations et calcul

Les trois erreurs qui coûtent cher

Signer un bail mobilité à un locataire qui n'y a pas droit

Le motif doit exister à la prise d'effet et figurer au contrat. À défaut, le bail est requalifiable en bail meublé d'un an, avec les conséquences qui vont avec : reconduction tacite, congé encadré, et un locataire installé bien au-delà de ce que vous aviez prévu.

Croire que le loyer est libre

Le bail doit mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Si la mention manque, le locataire peut mettre en demeure dans le mois suivant la prise d'effet, puis saisir le juge dans les trois mois pour obtenir une diminution.

Confondre moyenne durée et meublé de tourisme

Louer à une clientèle de passage change tout : autorisation de changement d'usage, numéro d'enregistrement, et un plafond de micro-BIC qui tombe à 15 000 euros avec un abattement de 30 pour cent. Le critère n'est pas la durée, c'est de savoir si le logement est la résidence principale du locataire.

Questions fréquentes

Qu'appelle-t-on location moyenne durée ?

Une location meublée qui dure de un à douze mois, entre la location touristique de quelques nuits et le bail d'habitation classique d'un an ou trois ans. Attention à ne pas la confondre avec la durée du bail mobilité, qui est plafonnée à dix mois : au-delà, on reste en moyenne durée mais on change de contrat. Ce n'est pas une catégorie juridique : aucun texte ne définit la « moyenne durée ». C'est une pratique de marché, ce qui explique qu'elle recouvre plusieurs baux différents selon la situation du locataire.

Quel bail utiliser pour louer trois mois ?

Le bail mobilité, à condition que le locataire relève d'un des cas prévus par la loi : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire en service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. S'il n'entre dans aucun de ces cas, le bail mobilité est irrégulier et vous devez signer un bail meublé classique, d'une durée minimale d'un an, même pour un séjour de trois mois.

Faut-il une autorisation de la mairie ?

Non, tant que le logement constitue la résidence principale du locataire. La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement visent la location de courte durée à une clientèle de passage, c'est-à-dire le meublé de tourisme. Une location de plusieurs mois à un salarié en mission n'en relève pas. En revanche, transformer un local d'habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, avec compensation à Paris.

Le loyer est-il encadré en location moyenne durée ?

Oui, là où l'encadrement est en vigueur, et c'est le point le plus souvent faux dans ce qu'on lit. Le dispositif issu de l'article 140 de la loi ELAN couvre expressément le bail mobilité. L'article 25-16 de la loi de 1989 dit que le loyer est librement fixé, mais cette liberté s'exerce dans la limite du loyer de référence majoré. Seul le bail de droit commun y échappe, parce qu'il sort de la loi de 1989, et il suppose que le logement ne soit pas la résidence principale du locataire.

Peut-on enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire ?

Non. Le bail mobilité n'est ni renouvelable ni reconductible avec le même locataire pour le même logement. Sa durée est comprise entre un et dix mois, et elle peut être modifiée une fois par avenant sans dépasser dix mois au total. Pour continuer au-delà, il faut signer un bail meublé classique d'un an.

Peut-on demander un dépôt de garantie ?

Pas en bail mobilité, c'est interdit. C'est la contrepartie de sa souplesse, et le point qui inquiète le plus les propriétaires. Le locataire peut en revanche présenter une caution, et la garantie Visale de l'État est ouverte à ce type de bail. En bail meublé classique, le dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Combien rapporte la location moyenne durée ?

Le loyer mensuel est plus élevé qu'en location nue, puisque le logement est meublé et le service plus complet. Mais la comparaison honnête se fait après vacance : chaque rotation coûte des jours sans loyer, un ménage et une remise en état. Un logement loué dix mois sur douze à un loyer supérieur de 20 pour cent ne rapporte pas 20 pour cent de plus, il rapporte l'écart net de ces frottements. Le calcul détaillé est plus bas sur cette page.

Quel loyer pouvez-vous demander ?

Estimation gratuite à partir des loyers de référence DRIHL 2026, selon le bail retenu.