Statut du bailleur privé 2026 : ce qui change, et pour qui

La réponse en une phrase

Le statut du bailleur privé est un amortissement fiscal réservé aux logements achetés à partir du 21 février 2026, loués vides, à titre de résidence principale et sous plafond de loyer, pendant neuf ans. Si vous possédez déjà votre logement, ou si vous le louez meublé, il ne vous concerne pas.

L'expression désigne aussi, depuis toujours, le particulier qui loue un logement en dehors du parc social. Les deux sens se superposent depuis la loi de finances pour 2026, et une bonne partie de la confusion vient de là : le dispositif ne s'adresse qu'à une fraction des bailleurs privés au sens courant.

Le bailleur privé, avant le statut

Un bailleur privé est un propriétaire qui loue hors du logement social, sans financement public ni mission d'intérêt général. Ce sont, dans l'immense majorité, des particuliers qui détiennent un ou deux logements. C'est cette population, et sa désaffection pour la location nue depuis la fin du Pinel, que le rapport Daubresse-Cosson de juin 2025 voulait ramener vers l'investissement locatif en proposant un régime fiscal d'amortissement, comme il en existe pour les entreprises.

Au 1er janvier 2025, les logements détenus par des bailleurs privés représentent 22,8 % des résidences principales en France, contre 17,6 % pour les bailleurs publics.

Près d'une résidence principale sur quatre est louée par un particulier. Le statut fiscal de 2026 ne vise pas ce parc existant, mais les logements qui viendront s'y ajouter.

Source : Insee Focus n° 359, « Parc de logements au 1er janvier 2025 »

Le mécanisme : un amortissement sur 80 % du prix

Le dispositif, adopté à l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et inscrit à l'article 31 du code général des impôts, permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix du logement. La base est le prix d'acquisition net de frais, diminué d'un cinquième réputé correspondre au terrain, qui ne s'amortit pas. Le taux dépend de deux choses : le logement est neuf ou ancien rénové, et le loyer est intermédiaire, social ou très social. Plus l'effort sur le loyer est important, plus le taux est élevé.

Critère	Neuf ou VEFA	Ancien rénové
Ce qui est éligible	Logement neuf ou acheté en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble collectif	Logement ancien avec des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition
Base amortissable	80 % du prix d'acquisition net de frais (20 % réputés terrain)	80 % du prix net de frais, majoré du montant des travaux
Loyer intermédiaire	3,5 % par an	3 % par an
Loyer social	4,5 % par an	3,5 % par an
Loyer très social	5,5 % par an	4 % par an
Plafond de déduction annuel	8 000 € par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € si la moitié des loyers est sociale ou très sociale	Identique

Taux d'amortissement annuels du statut du bailleur privé, loi de finances pour 2026, article 47.

L'amortissement se déduit des revenus fonciers. S'il crée un déficit, celui-ci s'impute sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les cinq conditions qui ferment la porte

1. Location nue, résidence principale du locataire, neuf ans

Le logement est loué vide, à un locataire qui en fait sa résidence principale, pendant neuf ans au moins. Le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal ni être un ascendant ou un descendant.

2. Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

Seules les acquisitions signées après la publication de la loi ouvrent droit au dispositif. Un logement que vous possédez déjà, quelle que soit sa date d'achat, n'est pas éligible.

3. Mise en location dans les douze mois

Le bail doit être signé dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition. Le délai court même si le logement se loue mal.

4. Loyers et ressources plafonnés

Les plafonds sont ceux des dispositifs existants : loyer intermédiaire aligné sur l'ancien Pinel, social et très social alignés sur Loc'Avantages. À Paris, en zone A bis, le plafond intermédiaire 2026 est de 19,71 € par mètre carré, avant coefficient de surface.

5. Cumul plafonné, dispositifs exclusifs

Le total des amortissements pratiqués ne peut pas dépasser 80 % du prix d'acquisition net de frais, et le statut ne se cumule avec aucune autre réduction d'impôt sur le même logement.

« Aucun décret d'application n'est prévu ni nécessaire » : le ministre chargé du Logement a confirmé le 20 mars 2026 que le dispositif s'appliquait dès la publication de la loi.

Les acquisitions signées depuis le 21 février 2026 sont donc déjà dans le champ. Le gouvernement en attend 50 000 logements locatifs supplémentaires dès 2026.

Source : Immo Matin, courrier du ministre Vincent Jeanbrun du 20 mars 2026

Un exemple chiffré à Paris

Prenons un deux-pièces de 40 m² acheté neuf 400 000 € net de frais. La base amortissable est de 320 000 €, et l'amortissement au taux intermédiaire de 3,5 % ressort à 11 200 € par an, ramené au plafond de 8 000 €. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, prélèvements sociaux compris, la déduction vaut environ 3 800 € d'impôt en moins chaque année.

En face, le loyer est plafonné. En zone A bis, le plafond intermédiaire 2026 est de 19,71 € par mètre carré, multiplié par un coefficient de surface qui vaut 1,175 pour 40 m² : soit environ 926 € par mois. Le loyer médian parisien relevé par l'Observatoire des loyers en 2025 est de 27,3 € par mètre carré, soit 1 092 € pour la même surface. L'effort de loyer est d'environ 2 000 € par an, l'avantage fiscal d'environ 3 800 € : le dispositif est gagnant, d'environ 1 800 € par an, à condition de tenir neuf ans et d'accepter un locataire sous plafond de ressources.

Ce calcul compare le statut à une location nue au prix du marché. Il ne dit rien de la comparaison avec le meublé, où le loyer de référence est 14 % plus élevé que le vide dans l'arrêté d'encadrement 2026, et où le régime réel permet d'amortir sans plafond de taux. Pour un logement existant, c'est cette seconde comparaison qui compte, puisque la première est fermée.

Et si vous louez meublé, ou à une société ?

Le statut exclut la location meublée, qui conserve le régime du loueur en meublé non professionnel. La loi de finances pour 2026 n'y a rien changé : le sous-amendement qui voulait plafonner l'amortissement du meublé à 2 % n'a pas été retenu, et la seule évolution récente reste la réintégration des amortissements dans la plus-value de cession, en vigueur depuis le 15 février 2025. Le détail est sur les pages amortissement LMNP et micro-BIC ou réel.

Le statut exclut aussi, par construction, la location à une société ou à un opérateur qui sous-loue : le locataire doit faire du logement sa résidence principale, ce qu'une personne morale ne peut pas. Un bail code civil signé avec un opérateur reste donc hors du dispositif, mais il n'a pas besoin de lui : son intérêt n'est pas fiscal, il tient au loyer négocié librement et à l'absence de gestion. Pour un propriétaire parisien qui possède déjà son logement, c'est l'arbitrage réel : meublé en direct, ou délégation à une société.

Questions fréquentes

Le statut du bailleur privé s'applique-t-il à un logement que je possède déjà ?

Non. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 réserve l'amortissement aux logements acquis entre le lendemain de la publication de la loi, soit le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028. Un logement détenu avant cette date reste soumis au régime foncier ordinaire, quels que soient les travaux que vous y faites.

Le statut du bailleur privé concerne-t-il la location meublée ?

Non. Le dispositif est réservé à la location nue à usage de résidence principale du locataire. La location meublée conserve son propre régime, celui du loueur en meublé non professionnel, avec au réel un amortissement sans taux plafond mais réintégré dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. La loi de finances pour 2026 n'y a rien changé.

Faut-il attendre un décret d'application ?

Non. Le ministre chargé du Logement a confirmé par un courrier du 20 mars 2026 qu'aucun décret n'était nécessaire et que le dispositif était applicable dès la publication de la loi. Les paramètres, taux, plafonds et durée, figurent directement dans le texte, qui modifie l'article 31 du code général des impôts.

Que signifie « bailleur privé » en dehors de ce dispositif fiscal ?

Un propriétaire, le plus souvent un particulier, qui loue un logement en dehors du parc social. Au 1er janvier 2025, ces bailleurs détenaient 22,8 % des résidences principales en France selon l'Insee. Le mot désigne donc à la fois cette réalité, ancienne, et le statut fiscal créé en 2026, qui ne s'adresse qu'à une petite partie d'entre eux.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal. Les taux, plafonds et dates cités sont ceux de la loi de finances pour 2026 à la date de rédaction ; l'exemple chiffré est une illustration, pas une simulation personnalisée. Avant toute acquisition, faites valider le montage par un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.