Déplafonnement des loyers à Paris

Qu'est-ce que le déplafonnement des loyers ?

Le déplafonnement des loyers désigne le fait de fixer un loyer au-delà des plafonds imposés par l'encadrement des loyers, en toute légalité. Concrètement, il s'agit de sortir du cadre réglementaire qui limite le montant du loyer dans les zones tendues comme Paris.

À Paris, l'encadrement des loyers fixe un loyer de référence majoré que le propriétaire ne peut pas dépasser pour les baux d'habitation classiques. Le déplafonnement consiste à utiliser un cadre juridique différent, le bail code civil , qui n'est pas soumis à cette réglementation.

L'encadrement des loyers à Paris : le contexte

Depuis le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers est en vigueur à Paris de manière permanente (pérennisé par la loi 3DS de février 2022). La DRIHL fixe chaque année des loyers de référence pour chaque combinaison de secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location.

Ce dispositif s'applique à tous les baux d'habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 : baux classiques (meublés et non meublés), baux étudiants et baux mobilité. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %), sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Pour les propriétaires, cette limitation représente un manque à gagner significatif, surtout dans les arrondissements centraux où l'écart entre le loyer encadré et le prix du marché libre peut atteindre 40 à 60 %. Consultez notre carte interactive de l'encadrement des loyers pour connaître les plafonds dans votre quartier.

Comment déplafonner légalement ses loyers ?

La clé du déplafonnement réside dans le choix du bail code civil. Ce type de contrat, régi par les articles 1713 et suivants du Code civil, s'applique lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Pourquoi le bail code civil échappe à l'encadrement ?

L'encadrement des loyers à Paris ne s'applique qu'aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Or, cette loi ne concerne que les logements constituant la résidence principale du locataire (occupé au moins 8 mois par an). Le bail code civil, utilisé pour les résidences secondaires, les pied-à-terre professionnels ou les locations temporaires hors résidence principale, échappe donc intégralement à ce dispositif.

Avec un bail code civil, le propriétaire est libre de fixer le loyer au prix qu'il souhaite, sans plafond réglementaire. C'est la liberté contractuelle du droit commun qui s'applique.

Profils de locataires éligibles

• •Cadres en mobilité professionnelle : mutation temporaire à Paris, résidence principale en province ou à l'étranger
• •Expatriés et diplomates : pied-à-terre parisien, résidence principale à l'étranger
• •Propriétaires de résidence secondaire : personnes résidant ailleurs et louant un appartement à Paris pour des séjours ponctuels
• •Entreprises : logement de fonction pour des collaborateurs en mission temporaire

Conditions pour que le déplafonnement s'applique

Le déplafonnement via le bail code civil repose sur une condition essentielle : le locataire ne doit pas établir sa résidence principale dans le logement loué. Voici les critères à vérifier :

• 1.Résidence principale ailleurs : Le locataire doit justifier d'une résidence principale à une autre adresse (bail, titre de propriété, avis d'imposition).
• 2.Usage déclaré : Le bail doit mentionner explicitement que le logement est loué à titre de résidence secondaire, pied-à-terre ou usage temporaire.
• 3.Occupation effective : Le locataire ne doit pas occuper le logement plus de 8 mois par an (seuil définissant la résidence principale).
• 4.Pas de domiciliation administrative : Le locataire ne doit pas domicilier son courrier, sa déclaration fiscale ou son inscription électorale à cette adresse.

Quel gain potentiel avec le déplafonnement ?

L'écart entre le loyer encadré et le loyer de marché varie considérablement selon l'arrondissement et le type de bien. Voici des exemples concrets :

Sur une année, le gain peut représenter entre 2 500 € et 5 000 € de revenus supplémentaires pour un seul bien, soit environ 20 à 30 % de plus que le loyer encadré. Dans les arrondissements centraux (1er au 8e), l'écart est le plus marqué car la demande en pied-à-terre et résidences secondaires y est forte. Le loyer de référence variant fortement d'un secteur à l'autre, comparez les loyers de référence des 20 arrondissements avant de vous positionner.

Les risques du déplafonnement des loyers

Le déplafonnement n'est pas sans risque. Le principal danger est la requalification du bail par le juge.

La requalification en bail d'habitation

Si le locataire démontre qu'il a, en réalité, établi sa résidence principale dans le logement, un juge peut requalifier le bail code civil en bail d'habitation soumis à la loi de 1989. Les conséquences sont lourdes :

• •Remboursement du trop-perçu : La différence entre le loyer facturé et le loyer de référence majoré, sur toute la durée du bail
• •Réduction du loyer : Alignement immédiat sur le loyer de référence majoré
• •Amende administrative : Jusqu'à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale
• •Application du statut protecteur : Le locataire bénéficie alors du droit au renouvellement, du préavis réduit et de toutes les protections de la loi de 1989

Les indices de requalification

Le juge examine un faisceau d'indices pour déterminer si le logement constitue la résidence principale du locataire : domiciliation du courrier, adresse sur la déclaration fiscale, inscription sur les listes électorales, durée effective d'occupation, absence de résidence principale ailleurs. Un seul indice ne suffit généralement pas, mais leur accumulation peut entraîner la requalification.

Bonnes pratiques pour sécuriser le déplafonnement

Pour minimiser le risque de requalification et sécuriser votre déplafonnement, voici les bonnes pratiques à suivre :