Encadrement des loyers, Paris 18ème
Loyers de référence dans le 18ème arrondissement de Paris
Le 18ème arrondissement est à cheval sur 3 secteurs DRIHL. Le plafond légal pour un T2 meublé y va de 31 €/m² à 35,5 €/m² selon le quartier, soit un écart de 14,5 % d'une rue à l'autre. Pour un 40 m², cela représente jusqu'à 1 420 € par mois.
Montmartre et ses alentours exercent un attrait touristique et culturel mondial. Le 18ème connaît une gentrification progressive qui dynamise son marché locatif, avec une demande en bail mobilité portée par les créatifs et les professionnels des médias.
Marché locatif dans le 18ème arrondissement
Loyer de référence (T2 meublé)
29,3 €/m²
Référentiel DRIHL, T2 meublé
Écart interne du plafond
31 à 35,5 €/m²
3 secteurs DRIHL dans l'arrondissement
Profil des locataires
Artistes et créatifs, professionnels des médias et de la publicité, jeunes cadres attirés par la vie de quartier, touristes longue durée.
Loyers de référence par quartier du 18ème
L'encadrement parisien ne raisonne pas par arrondissement mais par secteur géographique. Le 18ème regroupe Grandes-Carrières, Clignancourt, Goutte-d'Or et La Chapelle. Ces quartiers ne relèvent pas du même secteur DRIHL : Goutte-d'Or plafonne à 35,5 €/m² quand La Chapelle s'arrête à 31 €/m². Sur un 40 m², cela fait 180 € de loyer mensuel d'écart pour le même bien, à quelques rues près. Valeurs en T2 meublé, moyenne des quatre époques de construction.
| Quartier | Secteur | Référence | Plafond légal | T2 de 40 m² |
|---|---|---|---|---|
| Grandes-Carrières | DRIHL 9 | 29,3 €/m² | 35,2 €/m² | 1 408 €/mois |
| Clignancourt | DRIHL 9 | 29,3 €/m² | 35,2 €/m² | 1 408 €/mois |
| Goutte-d'Or | DRIHL 11 | 29,6 €/m² | 35,5 €/m² | 1 420 €/mois |
| La Chapelle | DRIHL 13 | 25,9 €/m² | 31 €/m² | 1 240 €/mois |
Source : arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003, loyers de référence en vigueur du 1er juillet au 24 novembre 2026. Voir la carte interactive des secteurs.
Changement d'usage : la barrière du meublé touristique
Transformer un logement parisien en meublé de tourisme commercial suppose une autorisation de changement d'usage. Elle est conditionnée à une compensation : acheter des surfaces commerciales et les reconvertir en logement, jusqu'à 3 m² pour 1 m² transformé, dans le même quartier administratif. Le coût de l'opération ferme la porte à la quasi-totalité des propriétaires particuliers.
Le résultat est mesurable. Depuis 2010, 48 logements du 18ème arrondissement ont obtenu cette autorisation, en 30 décisions, sur 582 à l'échelle de Paris. Le 18ème est pourtant le 4e arrondissement le plus concerné de la capitale, avec 8,2 % des autorisations : même là où la pression touristique est maximale, le régime reste marginal.
Ce chiffre ne mesure pas le marché touristique parisien : une partie des meublés est exploitée dans des locaux déjà commerciaux, hors de ce registre. Il mesure le nombre de logements d'habitation autorisés à en sortir.
Ni le bail mobilité ni le bail code civil n'exigent de changement d'usage : le logement reste à usage d'habitation.
Logements autorisés
48
pour 30 décisions, depuis 2010
Part de Paris
8,2 %
sur 582 logements autorisés dans la capitale
Rang parisien
4 / 20
arrondissements classés par volume
Source : Ville de Paris, registre des autorisations de changement d'usage, période 2010-2026.
Quel bail choisir dans le 18ème ?
Avec un plafond maximum de 35,5 €/m², le 18ème se situe 2 €/m² en dessous de la moyenne parisienne (37,5 €/m²) : 15 arrondissements affichent un plafond supérieur. À titre de comparaison, le 9ème voisin plafonne à 41,3 €/m², soit 232 € d'écart mensuel sur un 40 m².
En bail mobilité, le logement reste soumis à l'encadrement : le loyer ne peut pas dépasser 35,5 €/m² à Goutte-d'Or, soit 1 420 € pour un 40 m². Le contrat dure de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, et vise les locataires en formation, mission ou mutation.
En bail code civil, ce plafond ne s'applique pas, à une condition stricte : le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire. L'intérêt dépend directement du niveau de plafond local. Le 18ème affichant un plafond parmi les plus bas de Paris, le gain en valeur absolue reste plus mesuré : 20 à 30 % de plus sur 1 420 € représentent 284 à 426 € par mois. À évaluer au regard des contraintes du bail code civil, qui sont les mêmes quel que soit le loyer. Le risque, si la condition n'est pas remplie, est la requalification en bail d'habitation, avec remboursement rétroactif du trop-perçu.
Le comparatif détaillé des deux baux reprend les durées, les dépôts de garantie, les profils de locataires et la fiscalité applicable.
Estimez vos revenus dans le 18ème arrondissement
Obtenez une estimation personnalisée de vos revenus locatifs. Mise en relation gratuite avec nos partenaires.
Arrondissements limitrophes du 18ème
Les plafonds changent d'un secteur DRIHL à l'autre, parfois en traversant une rue. Les écarts ci-dessous sont exprimés en loyer mensuel pour un T2 de 40 m², par rapport au 18ème.