Micro-BIC ou régime réel en LMNP : comment trancher

La règle qui décide, en une ligne

Le micro-BIC vous accorde un abattement de 50 pour cent sur vos recettes, censé représenter la totalité de vos charges. Tout le choix se ramène donc à une question : vos charges réelles, amortissement compris, dépassent-elles la moitié de vos loyers ?

charges réelles + amortissement > 50 % des recettes

si oui, le régime réel est plus avantageux

Dans la pratique, la réponse est presque toujours oui, et pour une raison mécanique : décomposé en composants, l'amortissement approche 4 pour cent de la valeur amortissable les quinze premières années. Sur un bien parisien, cela suffit souvent à consommer la moitié des loyers avant même d'avoir compté un seul euro de charge payée.

Le micro-BIC, et ce qu'il vous interdit

Plafond de recettes 2026

83 600 €

Abattement forfaitaire

50 %

Vous déclarez vos recettes brutes, l'administration retranche la moitié, et vous êtes imposé sur le reste à votre taux marginal majoré des prélèvements sociaux. Aucune comptabilité, aucun comptable, une case sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. La simplicité est réelle.

Le prix de cette simplicité est un forfait qui ferme tout le reste. Vous ne déduisez ni les intérêts de votre crédit, ni la taxe foncière, ni la cotisation foncière des entreprises, ni les travaux, ni l'amortissement. Que vos charges réelles soient de 10 ou de 90 pour cent des loyers ne change rien : l'abattement reste à 50.

Si vous franchissez le plafond de 83 600 euros, vous ne basculez pas immédiatement. La première et la deuxième année de dépassement, vous pouvez rester au micro-BIC une année supplémentaire.

Le régime réel, et ce qu'il vous coûte

Le régime réel remplace le forfait par vos vraies dépenses, au centime. Il ouvre surtout la seule déduction que le micro-BIC ne pourra jamais offrir, l'amortissement du bien et du mobilier, une charge comptable qui ne sort pas de votre poche.

En face, il exige une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse fiscale, avec ses annexes détaillant vos immobilisations et vos amortissements. C'est un vrai travail, que la plupart des loueurs confient à un expert-comptable pour 500 à 1 500 euros par an. L'adhésion à un organisme de gestion agréé ouvre une réduction d'impôt des deux tiers de ces honoraires, plafonnée à 915 euros, ce qui en absorbe une bonne part.

Le comparatif poste par poste

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Plafond de recettes	83 600 € en 2026	Aucun, accessible sur option
Déduction	Abattement forfaitaire de 50 %	Charges réelles, au centime
Intérêts d'emprunt	Non déductibles	Déductibles
Amortissement du bien	Impossible	Possible
Amortissement du mobilier	Impossible	Possible
Taxe foncière et CFE	Non déductibles	Déductibles
Comptabilité	Aucune	Commerciale, obligatoire
Déclaration	2042-C-PRO	Liasse 2031 et annexes 2033
Coût d'un comptable	Aucun	500 à 1 500 € par an
Déficit	Impossible	Reportable 10 ans sur les BIC meublés

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Trois cas chiffrés

Même logement dans les trois cas, un T2 parisien loué meublé 16 200 euros par an, propriétaire à 30 pour cent de taux marginal. Seule la situation patrimoniale change.

Crédit en cours, bien acheté récemment

Micro-BIC, base imposable8 100 €
Micro-BIC, impôt et prélèvements3 823 €
Réel, annuité d'amortissement10 971 €
Réel, plafond de l'article 39 C9 700 €
Réel, base imposable0 €
Réel, impôt et prélèvements0 €

Écart de 3 823 euros, ramené à 3 023 euros une fois le comptable payé. Le réel n'est pas discutable ici. Notez au passage que 1 271 euros d'amortissement dépassent le plafond et partent en report, utilisables plus tard.

Sans crédit, bien acheté récemment

Sans intérêts à déduire, le plafond de l'article 39 C remonte à 12 500 euros, donc l'annuité de 10 971 euros passe cette fois en entier. La base au réel s'établit à 1 529 euros, soit 722 euros d'imposition. L'écart avec le micro-BIC reste de 3 102 euros brut, 2 302 euros net après honoraires. L'amortissement suffit à lui seul à justifier le réel, le crédit n'est qu'un accélérateur.

Bien ancien, remboursé, déjà largement amorti

C'est le seul cas où le micro-BIC gagne. Plus d'intérêts, un amortissement du bâti largement consommé, des charges faibles : vos déductions réelles peuvent tomber sous 8 100 euros, soit moins que l'abattement forfaitaire. En ajoutant les honoraires évités, le forfait devient le bon choix.

Réel simplifié ou réel normal

Une fois le réel choisi, il en existe deux versions. La question revient souvent, mais elle se règle vite en location meublée : le seuil est très au-dessus de ce qu'un patrimoine locatif normal atteint.

Recettes annuelles	Régime
Jusqu'à 83 600 €	Micro-BIC de plein droit, réel sur option
De 83 600 € à 945 000 €	Réel simplifié
Au-delà de 945 000 €	Réel normal

Autrement dit, la quasi-totalité des loueurs en meublé relèvent du réel simplifié, avec sa liasse 2031 et ses annexes 2033. Le réel normal impose des obligations comptables plus lourdes et ne concerne que des exploitations sans rapport avec un ou deux logements. Si vous vous posez la question, la réponse est simplifié.

Comment opter, et pour combien de temps

L'option se lève auprès du service des impôts des entreprises dont dépend votre activité de loueur. Et voici le point sur lequel circule le plus d'informations fausses, y compris sur les pages de ce site avant cette mise à jour : l'option est valable un an et se reconduit automatiquement chaque année.

Elle ne vous engage donc pas deux ans. Pour revenir au micro-BIC, il faut prévenir le service des impôts des entreprises l'année qui précède celle où vous souhaitez en sortir. La reconduction tacite joue en votre faveur : vous n'avez aucune démarche à refaire chaque année pour rester au réel.

L'aller-retour n'est pas gratuit pour autant. Les années passées au micro-BIC ne génèrent aucun nouvel amortissement, alors que le bien continue de vieillir. Vous ne perdez pas les amortissements déjà en report, mais vous perdez ceux que ces années auraient produits.

Le piège des meublés de tourisme

Tous les chiffres ci-dessus valent pour une location meublée de longue durée, celle qui constitue la résidence principale du locataire. C'est le cas d'un bail meublé classique, d'un bail mobilité ou d'un bail code civil occupé à titre principal.

La location de courte durée à une clientèle de passage relève de règles distinctes et nettement moins favorables. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond du micro-BIC tombe à 15 000 euros et l'abattement à 30 pour cent. Confondre les deux conduit à déclarer sous un régime auquel on n'a pas droit.

Le type de bail que vous signez détermine donc votre fiscalité avant même le choix du régime. C'est le sujet du bail mobilité et du bail code civil.

Questions fréquentes

Micro-BIC ou régime réel, comment savoir lequel choisir ?

Comparez la somme de vos charges réelles et de votre amortissement à la moitié de vos loyers. Si elle dépasse 50 pour cent des recettes, le micro-BIC vous fait payer trop d'impôt, parce que son abattement s'arrête précisément à 50 pour cent. Un crédit en cours ou un bien acheté récemment suffisent presque toujours à franchir ce seuil, l'amortissement représentant à lui seul près de 4 pour cent de la valeur amortissable les premières années, une fois le bien décomposé en composants.

Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée en 2026 ?

83 600 euros de recettes annuelles pour une location meublée de longue durée, celle qui constitue la résidence principale du locataire, avec un abattement forfaitaire de 50 pour cent. Si vous dépassez ce plafond pour la première ou la deuxième année, vous pouvez rester au micro-BIC une année supplémentaire. Attention à ne pas confondre avec les meublés de tourisme non classés, plafonnés à 15 000 euros avec un abattement de 30 pour cent seulement.

L'option pour le régime réel engage-t-elle sur plusieurs années ?

Non, et c'est une idée fausse très répandue. L'option est valable un an et se reconduit automatiquement chaque année. Pour en sortir, il faut prévenir le service des impôts des entreprises l'année qui précède celle où vous voulez revenir au micro-BIC. Vous n'êtes donc pas enfermé pour deux ans.

Quelle différence entre réel simplifié et réel normal ?

Une différence d'obligations comptables, liée au volume d'activité. En location meublée, le réel simplifié s'applique de 83 600 à 945 000 euros de recettes, le réel normal au-delà. Autrement dit, la quasi-totalité des loueurs en meublé relèvent du réel simplifié, avec sa liasse 2031 et ses annexes 2033. Le réel normal ne concerne que des exploitations d'une taille sans rapport avec un ou deux logements parisiens.

Le micro-BIC reste-t-il parfois le bon choix ?

Oui, dans un cas précis : un bien ancien, entièrement remboursé, déjà largement amorti, avec peu de charges. Là, l'abattement de 50 pour cent peut dépasser vos déductions réelles, et vous évitez en plus les honoraires du comptable. Le micro-BIC est aussi le bon réflexe la première année si vous n'êtes pas certain de conserver le bien en location.

Perd-on l'amortissement en revenant au micro-BIC ?

Vous perdez le droit de le déduire pendant les années passées au micro-BIC, mais les amortissements déjà constatés et non déduits restent en report. Ils redeviennent utilisables si vous repassez au réel. En revanche, les années de micro-BIC ne génèrent aucun nouvel amortissement, alors que le bien continue de vieillir : l'aller-retour a un coût.

Faut-il un numéro SIRET dans les deux régimes ?

Oui. L'inscription comme loueur meublé auprès du guichet des formalités des entreprises est indépendante du régime fiscal choisi. Elle conditionne aussi votre accès à l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, sans lequel vous ne verrez pas votre avis de cotisation foncière des entreprises.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les simulations reposent sur des hypothèses explicites qui ne correspondront pas exactement à votre situation. Faites valider votre choix de régime par un expert-comptable avant de lever l'option.

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