Oui, un particulier qui loue meublé est redevable
C'est la mauvaise surprise classique du loueur en meublé. L'administration fiscale est explicite : la location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle, elle est donc soumise à la cotisation foncière des entreprises. Et elle ajoute, sans ambiguïté, que même si vous n'êtes pas une entreprise mais un particulier, vous restez redevable.
Le statut n'y change rien. LMNP ou LMP, la CFE est due dès lors qu'une activité professionnelle non salariée est exercée à titre habituel. C'est un impôt local sur l'activité, pas un impôt sur le bénéfice : vous la payez même une année où votre résultat fiscal est nul, ce qui arrive précisément souvent en LMNP grâce à l'amortissement.
Ne la confondez pas avec la taxe foncière, que vous continuez de payer par ailleurs en tant que propriétaire. Les deux se calculent sur la même valeur locative cadastrale, mais ce sont deux impôts distincts, avec deux avis et deux échéances.
Les trois cas d'exonération
Les exonérations existent, mais elles visent des situations précises. Aucune ne couvre le cas le plus courant, celui du logement entier, distinct de votre domicile, loué meublé de façon habituelle.
Recettes jusqu'à 5 000 euros
En dessous de 5 000 euros de recettes annuelles, vous êtes exonéré. C'est le seuil qui protège les très petites locations, une chambre louée quelques mois ou un studio en location partielle sur l'année.
Location purement occasionnelle
Louer accidentellement une partie de votre habitation personnelle vous exonère, à condition que la location ne présente aucun caractère périodique. Une fois qu'une régularité s'installe, même modeste, l'exonération tombe.
Pièces de votre habitation principale
Louer une ou plusieurs pièces de votre habitation principale est exonéré sous deux conditions cumulatives : les pièces doivent constituer la résidence principale du locataire, et le prix doit rester dans des limites raisonnables. Ces limites sont chiffrées. En 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser :
- Île-de-France215 €/m² par an
- Autres régions159 €/m² par an
Pour une chambre de 12 m² en Île-de-France, cela plafonne le loyer à 2 580 euros par an, soit 215 euros par mois. Au-delà, l'exonération est perdue.
Une réserve à connaître : certaines de ces exonérations, dont celle qui concerne les meublés de tourisme et les locations partielles de l'habitation personnelle, peuvent être supprimées par délibération de la commune ou de l'intercommunalité. Vérifiez la situation de votre commune avant de compter sur l'une d'elles.
La première année est exonérée, la deuxième réduite de moitié
L'année de création de votre activité de loueur, aucune CFE n'est due. L'année suivante, votre base d'imposition est réduite de 50 pour cent. La montée en charge est donc progressive, et beaucoup de loueurs découvrent la CFE seulement à la troisième année, quand le montant devient plein.
Cette exonération est de plein droit, vous n'avez rien à demander. Mais elle a une contrepartie déclarative : la déclaration initiale doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de création. Sans elle, l'administration établit votre imposition d'office, sur ses propres éléments.
Comment le montant est calculé
Il n'existe pas de montant national de CFE, et c'est pourquoi les fourchettes que l'on lit un peu partout ne veulent pas dire grand-chose. Le calcul tient en deux termes.
valeur locative du bien (année N-2) × taux voté par la commune
La valeur locative est celle des biens immobiliers utilisés pour l'activité, retenue au titre de l'avant-dernière année. C'est la même valeur locative cadastrale que celle qui sert à la taxe foncière, elle figure donc déjà sur votre avis de taxe foncière : vous n'avez pas besoin de l'estimer, vous pouvez la lire.
Le taux est voté chaque année par la commune et son intercommunalité. Deux logements rigoureusement identiques dans deux communes voisines ne paient pas la même CFE. C'est aussi ce qui rend impossible d'annoncer un montant parisien fiable sans regarder son propre avis.
Le barème des bases minimum 2026
Quand la valeur locative est très faible, ou quand aucun local n'est réellement affecté à l'activité, la commune applique une base forfaitaire minimum. Elle la choisit dans une fourchette fixée nationalement, qui dépend de votre chiffre d'affaires.
| Chiffre d'affaires | Base minimum 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 10 000 € | 250 € à 597 € |
| De 10 001 € à 32 600 € | 250 € à 1 194 € |
| De 32 601 € à 100 000 € | 250 € à 2 509 € |
| De 100 001 € à 250 000 € | 250 € à 4 183 € |
| De 250 001 € à 500 000 € | 250 € à 5 974 € |
| Au-delà de 500 000 € | 250 € à 7 769 € |
Erreur de lecture très répandue : ces montants sont des bases d'imposition, pas des sommes à payer. Une base minimum de 597 euros ne signifie pas 597 euros de CFE. Il faut encore la multiplier par le taux de votre commune.
Vous êtes propriétaire à Paris ?
La CFE se paie même quand votre résultat fiscal est nul. Vérifiez d'abord ce que votre bien peut réellement rapporter.
Améliorer mes revenus locatifsCalculer sur votre propre logement
Plutôt qu'une fourchette inventée, voici la méthode en trois gestes, avec vos vrais chiffres.
- Sortez votre avis de taxe foncière et relevez la valeur locative du logement. C'est la même assiette.
- Récupérez le taux de CFE de votre commune et de son intercommunalité, sur impots.gouv.fr ou sur un avis de CFE existant.
- Multipliez. Si le résultat tombe sous la base minimum de votre tranche de chiffre d'affaires, c'est le minimum qui s'applique, multiplié par le même taux.
Pour un logement entier loué meublé, la valeur locative est généralement bien au-dessus de la base minimum : c'est donc la première branche du calcul qui s'applique, et le montant suit l'ordre de grandeur de votre taxe foncière plutôt que celui du barème forfaitaire.
La déclaration 1447-C-SD
La déclaration initiale se fait sur le formulaire 1447-C-SD, à déposer avant le 31 décembre de l'année de création de l'activité. Elle décrit les locaux affectés à la location et sert à établir votre base d'imposition.
Ensuite, il n'y a pas de déclaration annuelle à refaire. Vous n'avez à en déposer une nouvelle qu'en cas de changement : un logement supplémentaire mis en location, une surface modifiée, une cessation d'activité.
Le paiement, et l'avis qui n'arrive pas
Le solde est dû au plus tard le 15 décembre. Point de vigilance propre à cet impôt : l'avis de CFE n'est pas envoyé par courrier. Il est mis à disposition dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, qu'il faut donc avoir créé et consulter de sa propre initiative.
C'est la première cause de majoration chez les loueurs en meublé : n'étant pas des entreprises dans leur tête, ils n'ont pas le réflexe de l'espace professionnel, et découvrent la CFE avec la pénalité de retard.
Ce que la CFE change à votre résultat
Au régime réel, la CFE est intégralement déductible, comme la taxe foncière. Au micro-BIC, elle ne l'est pas : l'abattement forfaitaire de 50 pour cent est réputé couvrir toutes vos charges, celle-ci comprise.
Une conséquence indirecte mérite attention. En augmentant vos charges déductibles, la CFE abaisse d'autant le plafond de déduction de vos amortissements, puisque celui-ci se calcule sur la différence entre les loyers encaissés et les autres charges. Elle ne vous coûte donc pas seulement son montant : elle décale une part d'amortissement vers les exercices suivants. Le mécanisme est détaillé dans le guide de l' amortissement en LMNP.
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il payer la CFE ?
Oui. L'administration fiscale retient que la location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle, et qu'elle est donc soumise à la CFE. Le statut LMNP ou LMP n'y change rien, et le fait d'être un particulier et non une entreprise n'exonère pas : la CFE est due dès lors qu'une activité professionnelle non salariée est exercée à titre habituel.
Quand est-on exonéré de CFE en location meublée ?
Trois cas principaux. Les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 euros. La location d'une partie de votre habitation personnelle est purement occasionnelle et sans caractère périodique. Ou vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, qui doivent constituer la résidence principale du locataire, avec un loyer annuel hors charges plafonné en 2026 à 215 euros par mètre carré en Île-de-France et 159 euros ailleurs. Louer un logement entier distinct de chez vous ne rentre dans aucun de ces cas.
Paie-t-on la CFE la première année d'activité ?
Non. L'exonération de la première année est de plein droit : aucune CFE n'est due pour l'année de création de l'activité. L'année suivante, la base d'imposition est réduite de moitié. La contrepartie est déclarative : la déclaration initiale 1447-C-SD doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de création, faute de quoi l'administration vous impose d'office.
Comment est calculée la CFE d'un logement meublé ?
La base est la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité, retenue au titre de l'avant-dernière année, soit N-2. C'est la même valeur locative cadastrale que celle qui sert à la taxe foncière, lisible sur votre avis. Cette base est ensuite multipliée par le taux voté par la commune et son intercommunalité. Il n'existe donc pas de montant national : deux logements identiques dans deux communes différentes ne paient pas la même CFE.
À quoi sert le barème des bases minimum ?
Il s'applique quand la valeur locative du bien est très faible ou quand aucun local n'est réellement affecté à l'activité. La commune fixe alors une base forfaitaire, dans une fourchette qui dépend de votre chiffre d'affaires : de 250 à 597 euros pour des recettes inférieures à 10 000 euros. Attention, ces montants sont des bases, pas la somme à payer : il faut encore les multiplier par le taux communal.
La CFE est-elle déductible ?
Au régime réel, oui, intégralement, comme la taxe foncière. Elle vient donc réduire votre résultat imposable et, au passage, le plafond de déduction de vos amortissements. Au micro-BIC, elle n'est pas déductible : l'abattement forfaitaire de 50 pour cent est censé couvrir la totalité de vos charges, CFE comprise.
Quand faut-il payer la CFE ?
Le solde est à régler au plus tard le 15 décembre. Aucun avis n'est envoyé par courrier : il faut aller le chercher dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. C'est la source d'oubli la plus fréquente chez les loueurs en meublé, qui n'ont pas l'habitude d'un espace professionnel.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux de CFE sont votés localement et les exonérations facultatives dépendent de délibérations communales : vérifiez la situation de votre commune.
Combien votre bien peut-il rapporter ?
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Améliorer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.