Inventaire du mobilier en meublé : le document qui prouve

La réponse en une phrase

L'inventaire est la preuve que votre logement était meublé, et de quoi. La liste des équipements obligatoires, elle, dit seulement ce qu'il fallait y mettre. On peut avoir parfaitement meublé son logement et perdre son procès parce qu'on n'a pas le document qui le démontre.

C'est la confusion la plus fréquente en location meublée, et elle coûte cher : c'est au bailleur de prouver le caractère meublé du logement, pas au locataire de prouver l'inverse.

Deux documents que tout le monde confond

La liste réglementaire : une obligation de contenu

Le décret du 31 juillet 2015 énumère onze catégories d'équipements sans lesquelles un logement n'est pas meublé au sens de la loi : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien. Cette liste dit ce que vous devez fournir.

L'inventaire : une obligation de preuve

L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose « un inventaire et un état détaillé du mobilier », établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés, en autant d'exemplaires que de parties, signé et annexé au bail. Ce document dit ce que vous avez fourni, et dans quel état.

Le premier sans le second est une bonne intention sans témoin. Le second sans le premier ne sauve rien non plus : un inventaire impeccable de meubles insuffisants reste un logement insuffisamment meublé.

Ce que risque un bailleur sans inventaire

La charge de la preuve pèse sur vous. Si le locataire soutient que le logement n'était pas réellement meublé, c'est à vous d'établir le contraire, et l'absence d'inventaire vous en prive. Le juge requalifie alors le bail en location vide, avec effet rétroactif.

La Cour de cassation a validé une requalification en bail d'habitation au motif que « la liste des meubles ne comportait que la signature du bailleur et ne visait que des éléments accessoires, et non des éléments d'équipement essentiels, tels qu'un réfrigérateur, des plaques chauffantes, ou une gazinière ».

Deux enseignements dans une seule phrase. Une liste signée du seul bailleur ne vaut rien, parce qu'elle n'est pas contradictoire. Et le juge regarde ce qui est dans la liste : des accessoires ne remplacent pas les équipements qui rendent le logement vivable.

Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 février 2005, n° 03-15.128, commenté par Lexbase

La requalification n'est pas une formalité : la durée du bail passe de un à trois ans, votre préavis de congé de trois à six mois, le dépôt de garantie est ramené à un mois, et à Paris le loyer se recalcule sur la référence des locations vides, plus basse de 14 % que celle du meublé dans l'arrêté d'encadrement 2026. Le trop-perçu se rembourse sur trois ans.

Les cinq règles d'un inventaire qui tient

1. Il se fait en même temps que l'état des lieux

À la remise des clés, puis à leur restitution. Les deux documents se signent le même jour, par les mêmes personnes, et s'annexent au bail. Rien n'interdit de les relier ; beaucoup de propriétaires y gagnent.

2. Il se signe des deux côtés

C'est le point qui a fait perdre le litige le plus célèbre en la matière : une liste de meubles signée du seul bailleur ne prouve rien. L'inventaire est contradictoire, autrement il n'est qu'une déclaration unilatérale.

3. Il décrit, il ne dénombre pas

« Canapé deux places, tissu gris, accoudoir droit taché » vaut infiniment mieux que « 1 canapé ». Sans description de l'état, vous ne pourrez pas établir qu'une dégradation est survenue pendant le bail.

4. Il ne se facture pas au locataire

La loi le dit expressément : ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. Pas d'honoraires supplémentaires pour l'inventaire.

5. Il gagne à être photographié

Photos datées, annexées et signées en même temps. Un inventaire écrit dit qu'un canapé existait ; une photo dit dans quel état il était. C'est le complément le moins cher et le plus efficace.

Comment le rédiger, concrètement

Procédez pièce par pièce, dans le même ordre que l'état des lieux, pour que les deux documents se lisent ensemble. Pour chaque meuble ou équipement : sa nature, sa quantité, une description sommaire, et son état. Pour l'électroménager, ajoutez la marque et, si vous l'avez, le numéro de série : c'est ce qui permet de prouver qu'un lave-linge a été remplacé par un modèle plus ancien.

La vaisselle et les ustensiles se comptent par lots, pas à l'unité : « 6 assiettes plates, 6 creuses, 6 verres, 6 couverts complets » suffit. Personne n'attend de vous que vous inventoriiez chaque cuillère, mais un lot annoncé et absent se constate.

À la sortie, on reprend le même document, colonne par colonne. Ce qui manque ou ce qui est cassé se chiffre alors selon les règles détaillées sur la page état des lieux de sortie : justificatif obligatoire, et déduction de la vétusté. Un canapé de huit ans ne se remplace pas à neuf aux frais du locataire.

En bail mobilité, il compte double

Le bail mobilité est nécessairement meublé, et il interdit tout dépôt de garantie. L'inventaire y est donc à la fois obligatoire et privé de son débouché habituel : il ne sert pas à retenir une somme que vous détenez, il sert à en réclamer une que vous ne détenez pas. Sans inventaire signé, une demande d'indemnisation après le départ n'a aucune base. C'est le contrat où ce document est le plus décisif, et celui où on le néglige le plus, parce que les séjours sont courts.

Questions fréquentes

L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?

Oui, pour toute location meublée à titre de résidence principale. L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis contradictoirement à la remise et à la restitution des clés, signés par les parties et annexés au bail.

Quelle différence avec la liste des équipements obligatoires ?

Ce sont deux choses distinctes. Le décret du 31 juillet 2015 fixe ce que le logement doit contenir au minimum, onze catégories d'équipements. L'inventaire, lui, est le document qui prouve ce qui s'y trouvait et dans quel état, au jour de l'entrée. Le premier est une obligation de contenu, le second une obligation de preuve.

Que risque-t-on sans inventaire ?

Deux choses. D'abord l'impossibilité de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie pour un meuble abîmé ou disparu, faute de pouvoir prouver qu'il était là. Ensuite, et c'est plus grave, la requalification du bail en location vide : la charge de prouver le caractère meublé pèse sur le bailleur, et l'absence d'inventaire est le premier motif retenu par les tribunaux.

Que change une requalification en location vide ?

Tout le régime bascule. La durée passe d'un an à trois ans renouvelables, votre préavis de congé de trois à six mois, le dépôt de garantie de deux mois à un seul, et le loyer se recalcule sur la référence des locations vides, plus basse. Le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu sur les années passées.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Le caractère suffisant d'un ameublement s'apprécie au cas par cas par le juge, au regard de l'usage normal du logement. En cas de doute, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.

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