La réponse en une phrase
Pour louer un meublé à un étudiant, vous avez trois contrats : le bail de neuf mois qui s'arrête tout seul en fin d'année universitaire, le bail mobilité de un à dix mois, et le bail classique d'un an renouvelable. Le bon choix dépend de ce que vous voulez faire du logement l'été.
Les étudiants sont des locataires recherchés par les propriétaires parisiens : demande massive à la rentrée, séjours courts, garanties solides. Ils ont un défaut, un seul : ils partent en juin. Toute la stratégie se joue autour de ce trou de trois mois.
Un marché massif, concentré sur deux mois
3,05 millions d'étudiants sont inscrits dans l'enseignement supérieur en 2025-2026, en hausse de 1,1 % sur un an. Selon l'Observatoire de la vie étudiante, un tiers d'entre eux vivent en location, seuls ou en couple, et 11 % en colocation.
Plus d'un million d'étudiants louent dans le parc privé, et ils cherchent presque tous au même moment, entre juin et septembre.
À Paris, un étudiant dispose d'un budget moyen de 917 € par mois pour se loger, contre 632 € en province. 65 % des demandes portent sur un studio, et Paris concentre à elle seule 15,1 % de la demande étudiante nationale.
Un studio ou un deux-pièces bien placé n'a aucun mal à se louer à un étudiant en septembre. La difficulté n'est pas de trouver un locataire, c'est d'organiser l'année.
Les trois contrats, et quand choisir chacun
Le bail étudiant de neuf mois
Vous voulez récupérer le logement chaque été, sans démarche.
C'est un bail meublé ordinaire dont la durée est ramenée à neuf mois parce que le locataire est étudiant. Il s'arrête tout seul à la date prévue : pas de congé à envoyer, pas de motif à donner. L'étudiant peut partir avant avec un mois de préavis. Il faut un justificatif de scolarité au moment de la signature.
Le bail mobilité
La durée ne colle pas à neuf mois : un semestre, un stage, une année de césure.
De un à dix mois, meublé uniquement, pas de dépôt de garantie. L'étudiant est éligible par nature, comme le stagiaire ou l'apprenti. Le bail s'arrête à la date prévue sans renouvellement possible ; si l'étudiant veut rester, il faut signer un bail meublé d'un an.
Le bail meublé d'un an
Vous préférez un locataire qui reste, quitte à ne pas récupérer le logement l'été.
Le contrat standard : un an renouvelable automatiquement, dépôt de garantie de deux mois, préavis d'un mois pour le locataire. Beaucoup d'étudiants le préfèrent pour ne pas déménager chaque année. Vous ne récupérez le logement qu'à la date anniversaire, avec un motif.
Dans les trois cas, le logement doit être meublé au sens du décret de 2015, literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, rangements, et à Paris le loyer reste soumis à l' encadrement des loyers, bail mobilité compris.
Les garanties : l'étudiant est le locataire le mieux couvert
Un étudiant n'a pas de fiche de paie, et c'est ce qui inquiète. En réalité, c'est le profil pour lequel les garanties sont les plus faciles à obtenir.
La garantie Visale, gratuite et prioritaire
Action Logement se porte caution pour tout locataire de 18 à 30 ans, sans condition de ressources, et paie les loyers impayés avant de se retourner contre l'étudiant. La demande se fait en ligne, avant la signature. Pour un bailleur, c'est la garantie la plus simple à obtenir et la plus solide, puisque le garant est un organisme public.
La caution des parents
L'acte de cautionnement classique, signé par un parent qui s'engage à payer à la place de l'étudiant. Depuis 2022, la mention manuscrite n'est plus obligatoire, mais l'acte doit rester précis sur le montant et la durée. Demandez les justificatifs de revenus du garant comme pour un locataire.
Le cumul, autorisé pour les étudiants
En principe, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander en plus une caution. La loi fait une exception pour les étudiants et les apprentis : vous pouvez cumuler les deux. C'est le seul cas où c'est permis.
Le vrai sujet : que faire du logement l'été ?
Un bail de neuf mois signé en septembre libère le logement en juin. Trois mois sans loyer, c'est un quart de l'année, et c'est ce qui fait qu'un studio étudiant à 900 € rapporte en réalité 675 € par mois lissés. Trois façons de traiter ce trou :
Louer l'été en bail mobilité
Stagiaires, étudiants en école d'été, salariés en mission : la demande de juin à septembre existe, surtout à Paris. Un bail mobilité de deux ou trois mois comble le vide, mais il faut le trouver, faire l'entrée et la sortie, et remettre le logement en état avant la rentrée.
Passer au bail d'un an
Beaucoup d'étudiants préfèrent garder leur logement d'une année sur l'autre, et acceptent de payer l'été. Vous perdez la reprise automatique en juin, vous gagnez douze loyers sur douze.
Confier le logement à un opérateur de moyenne durée
Une société prend le logement à bail et le loue toute l'année à des étudiants, des stagiaires et des professionnels en mission, en enchaînant les séjours. Vous n'avez plus ni rentrée à organiser ni été à combler : un seul contrat, un seul interlocuteur, et un revenu qui suit les loyers encaissés sur douze mois. La page sous-location professionnelle détaille ce modèle et ses précautions.
Le calendrier d'une location étudiante réussie
Mai-juin : l'étudiant sortant part, état des lieux de sortie, dépôt de garantie rendu sous un mois. Juin- juillet : remise en état et annonce en ligne, c'est le moment où les candidats sont les plus nombreux, juste après les résultats d'admission. Juillet-août : visites, dossier, demande Visale, signature du bail pour une entrée fin août ou début septembre. Septembre : état des lieux d'entrée, remise des clés. Le tout se répète chaque année avec un bail de neuf mois ; il disparaît avec un opérateur.
Questions fréquentes
Quel bail signer avec un étudiant ?
Trois contrats sont possibles pour un meublé : le bail étudiant de neuf mois, qui s'arrête tout seul en fin d'année universitaire ; le bail mobilité, de un à dix mois, pour un semestre ou un stage ; et le bail meublé classique d'un an renouvelable. Le choix dépend d'une question : voulez-vous récupérer le logement l'été ?
Le bail étudiant de neuf mois est-il renouvelable ?
Non. C'est précisément son intérêt : il prend fin à la date prévue sans que personne n'ait à donner congé. Si le même étudiant veut revenir à la rentrée suivante, on signe un nouveau bail de neuf mois. Rien n'interdit d'enchaîner les années ainsi.
Quelles garanties demander à un étudiant ?
La garantie Visale d'abord : gratuite, ouverte à tout locataire de 18 à 30 ans sans condition, portée par Action Logement. À défaut, une caution parentale avec les justificatifs de revenus du garant. Les étudiants sont le seul cas où la loi autorise à cumuler une caution et une assurance loyers impayés.
Que faire du logement pendant l'été ?
Avec un bail de neuf mois, le logement est vide de juin à septembre. Trois solutions : le louer en bail mobilité à un stagiaire ou un professionnel en mission, accepter la vacance, ou confier le logement à un opérateur qui le loue en moyenne durée toute l'année, étudiants compris, et lisse ainsi les périodes creuses.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles citées sont celles de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur en septembre 2026 ; les conditions de la garantie Visale sont fixées par Action Logement et peuvent évoluer. L'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.
Sources et références officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 (bail meublé, réduction à neuf mois pour un étudiant)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-12 (bail mobilité)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement, exception étudiants et apprentis)
- Visale, la garantie d'Action Logement
- Ministère de l'Enseignement supérieur, « Les effectifs étudiants dans l'enseignement supérieur en 2025-2026 »
- AEF info, « Les étudiants vivent de plus en plus seuls en location », données de l'enquête OVE Conditions de vie 2023
- LocService, « Les chiffres-clés du logement étudiant en France en 2025 »