La réponse en une phrase
La sous-location professionnelle est parfaitement légale dès lors que vous l'avez autorisée par écrit, et c'est cette autorisation, pas la qualité de l'opérateur, qui rend le montage licite. Sans elle, les sous-loyers encaissés vous reviennent.
La plupart des guides sur le sujet s'adressent à celui qui veut se lancer dans cette activité. Celui-ci part de l'autre côté de la table : vous possédez un logement, une société vous propose de le prendre à bail pour le sous-louer, et vous devez décider.
Comment l'opérateur se rémunère
Le principe est toujours le même : l'opérateur vous verse une somme, encaisse les sous-loyers, et vit de l'écart entre les deux. Ce qui change d'un contrat à l'autre, c'est la façon dont cet écart est réparti, et c'est là que se joue l'essentiel.
Le loyer fixe
L'opérateur s'engage sur un montant, quoi qu'il arrive. Vous êtes couvert contre la vacance, mais le montant est mécaniquement plus bas puisque le risque est porté par lui. Vérifiez que l'engagement figure bien au contrat et qu'il est porté par la société qui signe.
Le partage des encaissements
Vous percevez les sous-loyers réellement encaissés, moins une commission et moins les charges refacturées. Le potentiel est plus élevé, mais le risque de vacance reste chez vous : un mois sans occupant est un mois sans revenu.
Méfiez-vous d'un raccourci fréquent. Un pourcentage annoncé ne dit rien tant que vous ne savez pas ce qui est refacturé à côté : ménage entre deux occupants, assurance, accès aux clés, petites réparations. Ces lignes se déduisent de ce que vous touchez, et deux offres affichant la même commission peuvent aboutir à des revenus nets très différents.
La seule façon de comparer sérieusement deux propositions est de partir de ce que votre logement peut réellement produire, puis de soustraire. Sans ce point de départ, vous négociez à l'aveugle.
Que peut réellement produire votre logement ?
Avant de comparer des commissions, il faut connaître le montant sur lequel elles s'appliquent. Estimation calculée sur les loyers de référence DRIHL de votre secteur.
Améliorer mes revenus locatifsCe que dit la Cour de cassation
C'est le point que presque personne ne mentionne, et c'est pourtant votre meilleure protection. Le 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans l'autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui lui reviennent par accession.
Concrètement : si un locataire sous-loue votre bien sans votre accord, vous pouvez réclamer non seulement la résiliation du bail, mais aussi l'intégralité des sommes qu'il a encaissées, et pas seulement la différence avec le loyer qu'il vous versait.
L'arrêt est publié au bulletin, ce qui en fait une décision de principe et non un cas d'espèce. Il a été rendu à propos de sous-locations organisées via une plateforme de location de courte durée, mais sa portée est générale.
La conséquence est double. Si vous découvrez une sous-location non autorisée, votre position est bien plus forte que vous ne le pensez. Et si vous envisagez d'autoriser un opérateur, comprenez que votre signature est exactement ce à quoi il renonce à ce recours : elle a une valeur, elle se négocie.
Le cadre dépend du bail que vous signez
Toutes les sous-locations n'obéissent pas aux mêmes règles, et cette distinction est rarement expliquée. Ce qui commande, c'est la nature du bail principal, celui que vous signez avec l'opérateur.
Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989
L'article 8 impose l'accord écrit du bailleur sur le principe et sur le prix, et fixe une limite nette : le prix au mètre carré habitable de la sous-location ne peut excéder celui du loyer principal. L'écart de marge est donc structurellement plafonné.
Bail relevant du Code civil
Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur, le bail échappe à la loi de 1989 et relève des articles 1713 et suivants du Code civil. Le plafond de l'article 8 ne s'applique plus, la durée et le loyer sont librement fixés. C'est le cadre que retiennent la plupart des opérateurs. Voir le fonctionnement du bail code civil.
Cette différence n'est pas un détail technique. Elle détermine si l'opérateur peut sous-louer nettement plus cher qu'il ne vous paie, et donc la marge que vous pouvez raisonnablement discuter.
Les sept clauses à exiger avant de signer
Un contrat de ce type fait rarement plus de dix pages, et l'essentiel tient dans sept points, dans cet ordre : ce qui touche à l'argent d'abord, au bien ensuite, à la sortie enfin.
1. L'autorisation de sous-louer, écrite et délimitée
Dans le bail lui-même, pour ce seul bail, jamais dans un courrier annexe.
2. Le mode de calcul de ce que vous percevez
La formule complète, un exemple chiffré, et un relevé mensuel vérifiable.
3. Le sort du logement en cas de vacance
La clause la plus souvent absente : sans seuil de sortie, un logement vide reste à votre charge.
4. L'identité du débiteur de l'engagement
La société qui signe doit être celle qui paie, et celle qui assure.
5. L'assurance et la chaîne de responsabilité
Une responsabilité civile d'exploitation couvrant les dommages causés au bailleur.
6. Le plafond des travaux engagés sans votre accord
Un montant chiffré, et pas de clause où votre silence vaut acceptation.
7. Les conditions de sortie, des deux côtés
Des préavis symétriques, faute de quoi vous êtes seul engagé.
La rédaction de chacune de ces clauses, la formulation qu'il faut refuser et la grille à cocher avant signature sont détaillées sur les sept clauses du bail avec sous-location.
Évaluer la solidité d'un opérateur
Un engagement contractuel ne vaut que par la capacité de celui qui le porte à l'exécuter. Trois vérifications prennent moins d'une heure et vous évitent l'essentiel des mauvaises surprises.
Les comptes de la société qui signe
Le numéro SIREN figure au contrat. Les comptes annuels déposés sont consultables gratuitement en ligne. Regardez le capital social, l'ancienneté et, si les comptes sont publiés, les capitaux propres. Une société de moins d'un an qui gère déjà des dizaines de logements mérite au minimum des questions.
La réalité de sa commercialisation
Demandez sur quels canaux le logement sera proposé et à quel type d'occupants. Un opérateur qui ne sait pas vous dire combien de jours en moyenne s'écoulent entre deux occupations n'a pas de données, ou ne veut pas les donner.
Qui porte réellement la garantie
Une promesse de revenu portée par une structure différente de celle qui signe le bail n'a pas la même valeur. Vérifiez que le débiteur de l'engagement est bien votre cocontractant, et que l'attestation d'assurance est au même nom.
Autoriser ou refuser
Le montage a une logique simple : vous échangez une part du revenu contre l'absence de gestion et un interlocuteur unique. Il est pertinent si vous n'avez ni le temps ni l'envie de gérer, si votre bien se prête à des occupations successives, et si le contrat traite honnêtement la question de la vacance.
Il l'est beaucoup moins si vous cherchez avant tout la tranquillité d'un locataire stable sur trois ans, ou si vous comptez sur un revenu identique chaque mois sans avoir vérifié que le contrat le garantit vraiment. Entre une promesse commerciale et une clause écrite, seule la seconde vous engage l'un et l'autre.
Dans tous les cas, la décision se prend en connaissant deux chiffres : ce que votre logement peut produire, et ce qu'il vous reste après commission et refacturations. Le premier se calcule. Le second se demande, par écrit, avant de signer.
Questions fréquentes
La sous-location professionnelle est-elle légale en France ?
Oui, à condition que le propriétaire l'ait autorisée par écrit. C'est l'autorisation qui rend le montage licite, pas sa forme ni la qualité de l'opérateur. Sans elle, la sous-location est irrégulière quel que soit le sérieux de la société qui l'organise, et le propriétaire dispose alors de plusieurs recours.
Que puis-je faire si mon locataire sous-loue sans mon autorisation ?
Vous pouvez demander la résiliation du bail et réclamer le remboursement des sous-loyers perçus. La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2019 que les sous-loyers encaissés sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui lui reviennent par accession. Cela vise l'intégralité des sommes perçues, y compris via les plateformes de location de courte durée.
Combien un opérateur de sous-location verse-t-il au propriétaire ?
Il n'existe pas de tarif de marché unique. Les modèles vont du loyer fixe garanti au partage des sous-loyers encaissés, avec une commission qui varie fortement selon les prestations incluses. Ce qui compte n'est pas le pourcentage annoncé mais ce qui reste réellement après refacturation des charges, du ménage et de l'assurance.
Le prix de la sous-location peut-il dépasser mon loyer ?
Cela dépend du bail principal. Lorsque le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, le prix au mètre carré de la sous-location ne peut excéder celui du loyer principal. Lorsque le bail relève du Code civil, cette limite ne s'applique pas et l'écart entre le loyer versé et les sous-loyers encaissés est librement fixé.
Dois-je déclarer les revenus tirés d'un bail avec sous-location ?
Oui. Les sommes que vous percevez restent des revenus locatifs imposables, en meublé le plus souvent, donc en bénéfices industriels et commerciaux. Le fait que le logement soit exploité par un tiers ne change pas votre qualité de bailleur ni votre obligation déclarative.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification d'un bail et la portée d'une clause s'apprécient au cas par cas. Avant de signer un engagement portant sur plusieurs années, faites relire le contrat par un professionnel du droit.
Avant de signer, connaissez votre chiffre
Ce que votre logement peut produire selon votre quartier, votre surface et votre type de bien, calculé sur les données DRIHL en vigueur.
Estimer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.