Assurance PNO : obligatoire ou pas, et ce qu'elle couvre vraiment

La réponse en une phrase

La PNO, pour « propriétaire non occupant », est obligatoire dès que votre logement est en copropriété, loué ou non. Elle sert dans trois moments précis : quand le logement est vide entre deux locataires, quand le locataire n'est pas assuré, et quand le dégât vient du bâtiment plutôt que de l'occupant.

C'est une assurance qu'on oublie parce qu'elle ne sert jamais quand tout va bien. Elle sert exactement dans les moments où aucune autre ne joue.

Obligatoire en copropriété, fortement conseillée ailleurs

La loi ALUR de 2014 a ajouté un article 9-1 à la loi sur la copropriété : chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue. L'obligation vaut depuis le 1er janvier 2015 et ne souffre pas d'exception : un studio loué, un pied-à-terre vide, un logement en travaux sont tous concernés.

Pour une maison individuelle mise en location, aucune loi ne vous y oblige. Le raisonnement reste le même : l'assurance de l'immeuble n'existe pas, celle du locataire ne couvre pas votre responsabilité, et vous restez seul face à un sinistre venu du bâti.

Les trois trous qu'elle vient boucher

1. Entre deux locataires

L'assurance de l'ancien locataire s'arrête le jour où il rend les clés, celle du nouveau commence le jour de son entrée. Entre les deux, le logement n'est couvert que par la vôtre. Une fuite un week-end de juillet, dans un appartement vide, est le cas d'école : sans PNO, la réparation chez le voisin est pour vous.

2. Quand le locataire n'est pas assuré, ou mal

Le locataire doit s'assurer et vous en remettre une attestation chaque année. En pratique, l'attestation de la deuxième année n'arrive pas toujours, et un contrat peut avoir été résilié pour non-paiement sans que vous le sachiez. La PNO prend alors le relais.

3. Quand le sinistre vient du bâtiment, pas de l'occupant

Une canalisation encastrée qui lâche, une infiltration par la façade, un défaut d'entretien : la responsabilité est celle du propriétaire, et l'assurance du locataire ne la couvre jamais. Elle ne couvre que sa propre responsabilité de locataire.

Les dégâts des eaux sont le sinistre le plus fréquent en assurance habitation : 39 % des sinistres déclarés, 35,6 pour 1 000 contrats en 2025, pour un coût moyen d'environ 1 200 €.

Un dégât des eaux par tranche de trente logements et par an : sur la durée de détention d'un appartement, la question n'est pas de savoir s'il arrivera, mais quand, et qui sera assuré ce jour-là.

Source : France Assureurs, statistiques 2025, relayées par MoneyVox

Les quatre garanties à vérifier avant de signer

Les contrats se ressemblent sur le papier et diffèrent sur les exclusions. Quatre points à regarder ligne à ligne.

Recours des voisins et des tiers

C'est la garantie centrale : elle paie les dégâts que votre logement cause chez les autres. Sans elle, une PNO ne sert presque à rien, puisque c'est le voisin du dessous qui se retourne contre vous.

Dommages au bâtiment et aux équipements

Murs, sols, plafonds, cuisine équipée, chaudière : ce qui est fixé à demeure et vous appartient. Vérifiez si le mobilier d'un logement meublé est inclus, car il ne l'est pas toujours.

Défense et recours

L'assureur prend en charge la procédure quand vous devez vous défendre ou réclamer. C'est utile dans un dégât des eaux en copropriété, où trois assureurs discutent des mois.

Vacance et location saisonnière

Toutes les PNO ne couvrent pas de la même façon un logement inoccupé plusieurs mois, ni un meublé loué à la nuit. Si vous êtes dans un de ces cas, dites-le à la souscription : une déclaration inexacte se paie au moment du sinistre.

Ce que ça coûte, et ce que ça évite

En 2026, une assurance PNO coûte en moyenne 10,68 € par mois pour un appartement et 15,08 € pour une maison, soit environ 128 € et 181 € par an. La fourchette du marché va de 100 à 250 € annuels.

Le prix dépend surtout de la surface, de la ville et du taux d'occupation dans l'année : un logement laissé vide plusieurs mois se surprime, parce que c'est là que l'assureur paie.

Source : Selectra, « Quel est le prix d'une assurance PNO ? Tarifs 2026 »

Environ 130 € par an contre un sinistre moyen à 1 200 €, sans compter les dommages chez le voisin, qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros dans un immeuble haussmannien. La PNO est, avec le diagnostic, la ligne la moins discutable du budget d'un propriétaire bailleur. Elle figure d'ailleurs parmi les obligations listées sur la page obligations du bailleur.

Et si vous déléguez la location ?

La PNO reste la vôtre dans tous les cas : elle tient à votre qualité de propriétaire, pas à la façon dont le logement est loué. Ce qui change, c'est l'assurance en face. Avec un mandat de gestion, c'est toujours le locataire qui s'assure, et l'agence qui collecte l'attestation. Avec un opérateur qui prend le logement à bail pour le sous-louer, c'est lui votre locataire : exigez sa responsabilité civile d'exploitation, attestation à la signature puis chaque année, et vérifiez qu'elle est bien au nom de la société signataire et non d'une société sœur. C'est l'une des sept clauses détaillées sur la page bail avec sous-location.

Questions fréquentes

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Oui en copropriété : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, ajouté par la loi ALUR, impose à chaque copropriétaire de s'assurer en responsabilité civile, qu'il occupe le logement ou non. Pour une maison individuelle louée, elle n'est pas obligatoire, mais l'assurance du locataire ne couvre pas votre responsabilité de propriétaire.

Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?

Autour de 10 à 11 € par mois pour un appartement, soit à peu près 130 € par an ; environ 15 € par mois pour une maison. La fourchette du marché va de 100 à 250 € par an selon la surface, la ville, les garanties et la franchise. À comparer au coût moyen d'un dégât des eaux, environ 1 200 €.

Mon locataire est assuré, ai-je encore besoin d'une PNO ?

Oui. L'assurance du locataire couvre sa responsabilité à lui, pas la vôtre. Elle ne joue ni pendant la vacance entre deux baux, ni quand le sinistre vient du bâtiment, canalisation encastrée ou infiltration de façade, ni quand son contrat a été résilié sans que vous le sachiez.

La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non, ce sont deux contrats différents. La PNO couvre les dommages matériels et la responsabilité civile ; les impayés relèvent d'une assurance loyers impayés ou de la garantie Visale. Les mécanismes de garantie de loyer sont détaillés sur la page consacrée au loyer garanti.

Avertissement

Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil en assurance. Les tarifs cités sont des moyennes de marché relevées en 2026, pas des tarifs opposables, et seules les conditions générales de votre contrat définissent ce qui est couvert. Lisez les exclusions avant de souscrire.

Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.