La réponse en une phrase
Il n'existe pas de contrat type, parce que le bail relève de la loi de 1989 ou du Code civil selon l'usage qu'en fait le preneur. Mais sept clauses reviennent dans tous les cas, et ce sont elles qui décident de ce que vous touchez.
Un contrat de ce type dépasse rarement dix pages. L'essentiel s'y joue sur quelques articles, et les défauts qu'on y rencontre sont toujours les mêmes : une liste de charges non limitative, une rémunération dont l'assiette n'est pas définie, et surtout l'absence de toute clause de vacance.
D'abord, savoir quel régime s'applique
C'est la question préalable, et elle ne dépend pas de ce que vous décidez mais de l'usage réel du logement. Si le preneur y établit sa résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 s'applique : l'article 8 impose alors votre accord écrit sur le principe comme sur le prix, et plafonne le sous-loyer au mètre carré à celui du loyer principal.
Si le logement n'est pas sa résidence principale, ce qui est le montage habituel des opérateurs, le bail relève des articles 1713 et suivants du Code civil. La durée et le loyer sont alors libres, et le plafond de l'article 8 ne joue plus. Voir les conditions du bail code civil.
Un bail code civil signé à un preneur qui y installe en réalité sa résidence principale est requalifiable, et la requalification fait revenir l'encadrement des loyers avec elle. Le régime se constate, il ne se choisit pas par une mention au contrat.
Les sept clauses, et ce qu'il faut refuser
Pour chacune, ce que le contrat doit contenir, et la formulation qui doit vous faire demander une réécriture.
1. Autorisation de sous-louer
Doit figurer : Figurer dans le bail lui-même, viser la totalité ou une partie précise des locaux, à titre onéreux, et pour ce seul bail.
À refuser : Une autorisation « générale et permanente », ou donnée dans un courrier séparé du contrat.
2. Détermination du loyer versé
Doit figurer : La formule complète, un exemple chiffré sur un mois type, un relevé mensuel des encaissements et un droit de vérification.
À refuser : Un pourcentage sans définition de l'assiette, ou un relevé « disponible sur demande » sans périodicité.
3. Charges et frais refacturés
Doit figurer : Une liste limitative, sur justificatifs. Ménage, assurance, gestion des clés, menues réparations : tout doit être énuméré.
À refuser : Une liste introduite par « notamment » ou « tels que » : elle n'est alors pas limitative.
4. Vacance du logement
Doit figurer : Un seuil en jours au-delà duquel vous pouvez résilier, courant depuis la mise en commercialisation notifiée par écrit.
À refuser : L'absence pure et simple de clause, ou un seuil supérieur à quatre-vingt-dix jours.
5. Entretien et plafond d'engagement
Doit figurer : Un montant chiffré au-delà duquel votre accord écrit est requis, et la répartition entre vétusté et dégradations.
À refuser : Une clause où votre silence sous vingt-quatre heures vaut acceptation de la dépense.
6. Assurances
Doit figurer : Une responsabilité civile d'exploitation couvrant les dommages causés au bailleur, attestation remise à la signature puis chaque année.
À refuser : Une attestation au nom d'une société sœur ou de la maison mère plutôt que du signataire.
7. Durée, reconduction et préavis
Doit figurer : Des préavis symétriques entre les deux parties, et une faculté de dénonciation à chaque échéance.
À refuser : Un préavis de deux mois côté opérateur contre un an côté propriétaire.
Recevoir les sept clauses rédigées
Un seul champ, le document arrive immédiatement.
Ce document n'est pas un contrat type et ne peut pas l'être : les règles de prix et de durée diffèrent selon le régime applicable. Les clauses se comparent au contrat qu'on vous propose, elles ne s'y substituent pas. L'ADIL de votre département relit gratuitement un contrat avant signature.
En demandant ce document, vous acceptez d'être contacté par un gestionnaire locatif partenaire et les conditions d'utilisation.
Ce qui se vérifie avant la signature
Les clauses disent ce à quoi la société s'engage. Elles ne disent rien de sa capacité à tenir cet engagement, et c'est une vérification distincte, qui prend moins d'une heure.
Le SIREN et les comptes
Le numéro figure au contrat. Les comptes annuels déposés sont consultables gratuitement en ligne : capital social, ancienneté, capitaux propres. Une société de moins d'un an qui gère déjà des dizaines de logements mérite au minimum des questions.
La concordance des noms
Société signataire, débiteur du loyer, souscripteur de l'assurance : ce doit être la même entité. Trois noms différents sur trois documents est le signal le plus fiable qu'une garantie ne vaudra rien le jour où elle servira.
Les chiffres de commercialisation
Demandez le délai moyen entre deux occupations sur des logements comparables au vôtre. Un opérateur qui ne sait pas répondre n'a pas de données, ou ne souhaite pas les communiquer.
Questions fréquentes
Existe-t-il un contrat type pour un bail avec sous-location ?
Non, et cela ne peut pas exister sous une forme unique. Le bail relève de la loi du 6 juillet 1989 ou du Code civil selon que le logement constitue ou non la résidence principale du preneur, et les règles applicables au prix comme à la durée diffèrent d'un régime à l'autre. Les clauses restent en revanche les mêmes dans les deux cas.
L'autorisation de sous-louer peut-elle être donnée à part ?
Elle le peut juridiquement, mais c'est une mauvaise pratique. Une autorisation contenue dans un courrier séparé se perd, se conteste et ne suit pas le contrat en cas de cession. Sa place est dans le bail, avec une portée délimitée à ce bail précis.
Que se passe-t-il si le logement reste vide plusieurs mois ?
Tout dépend de la rédaction. Si votre rémunération suit les encaissements et qu'aucun seuil de vacance n'est prévu, vous ne percevez rien et restez engagé jusqu'au terme. C'est la clause la plus souvent absente des contrats proposés, et la plus coûteuse à omettre.
Comment vérifier la solidité de la société qui signe ?
Son numéro SIREN figure au contrat et ses comptes annuels déposés sont consultables gratuitement. Regardez le capital social, l'ancienneté et les capitaux propres, puis vérifiez que l'attestation d'assurance est bien au nom de cette société et non d'une entité liée.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification d'un bail et la portée d'une clause s'apprécient au cas par cas. Avant de signer un engagement portant sur plusieurs années, faites relire le contrat par un professionnel du droit ; l'ADIL de votre département assure cette consultation gratuitement.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.