Ce que le classeur calcule
Trois onglets. Vous ne remplissez que les cases orange du premier, tout le reste se recalcule.
Vos données
Prix d'acquisition frais d'acte inclus, part du terrain, valeur du mobilier et sa durée, loyers encaissés, autres charges. Le classeur en déduit la valeur amortissable du bâti, la décomposition par composant et le plafond de déduction de l'année.
Plan d'amortissement
Cinquante exercices, une colonne par composant. Chaque composant s'arrête à sa propre durée, ce qui fait décrocher l'annuité par paliers plutôt que d'un coup. Trois colonnes suivent le plafond, le montant réellement déduit et le report cumulé.
Notice
Les règles derrière chaque calcul, les réserves à connaître, et les sources. Notamment le fait que les parts et durées par composant sont des usages de place, pas un barème réglementaire.
Le plafond que les autres tableurs ignorent
C'est la raison d'être de ce fichier. L'article 39 C du Code général des impôts plafonne l'amortissement déductible à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges du bien. L'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous.
Un tableur qui additionne les annuités et les déduit intégralement vous annonce donc une économie d'impôt que l'administration refuserait. Avec les valeurs par défaut, l'écart est immédiat : annuité de 10 971 euros, plafond de 9 700 euros, 1 271 euros qui partent en report.
| Année | Bâti | Mobilier | Annuité | Plafond | Déduit | Report |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 971 € | 1 000 € | 10 971 € | 9 700 € | 9 700 € | 1 271 € |
| 2 | 9 971 € | 1 000 € | 10 971 € | 9 700 € | 9 700 € | 2 542 € |
| 5 | 9 971 € | 1 000 € | 10 971 € | 9 700 € | 9 700 € | 6 356 € |
| 8 | 9 971 € | 0 € | 9 971 € | 9 700 € | 9 700 € | 9 170 € |
| 16 | 4 723 € | 0 € | 4 723 € | 9 700 € | 9 700 € | 6 091 € |
| 18 | 4 723 € | 0 € | 4 723 € | 9 700 € | 7 526 € | 0 € |
Extrait du plan, avec les valeurs par défaut du classeur. Le mobilier s'éteint après la septième année, le report culmine à 9 170 euros puis se résorbe : les sanitaires et les agencements arrivent à terme au bout de quinze ans, l'annuité tombe sous le plafond, et la réserve accumulée s'impute enfin. Elle est entièrement consommée à la dix-huitième année.
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À savoir avant de télécharger. Les parts et durées par composant sont des usages de place, pas un barème réglementaire : ajustez-les à l'état réel de votre logement. Le classeur applique le plafond de l'article 39 C, mais il ne remplace ni une liasse fiscale ni l'avis d'un expert-comptable.
En demandant ce document, vous acceptez d'être contacté par un gestionnaire locatif partenaire et les conditions d'utilisation.
Ce que le classeur ne fait pas
Il ne produit pas votre déclaration. Le régime réel suppose une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse 2031 avec ses annexes 2033, dont le tableau des immobilisations et amortissements. Ce fichier sert à comprendre le mécanisme, à préparer vos chiffres, et à vérifier ceux qu'on vous présente.
Il ne tranche pas non plus votre régime d'imposition. Si vous en êtes encore là, commencez par micro-BIC ou régime réel, puisque l'amortissement n'existe qu'au réel. Et la méthode complète, composant par composant, est détaillée dans le guide de l'amortissement LMNP.
Questions fréquentes
Existe-t-il un tableau d'amortissement LMNP officiel ?
Non. L'administration n'a jamais publié de barème de composants ni de durées. Ce qui est officiel, c'est l'obligation de retenir la durée réelle d'utilisation de chaque élément, et le tableau des immobilisations et amortissements de l'annexe 2033 que vous devez déposer. Tout classeur, celui-ci compris, propose donc des usages de place à ajuster à votre logement.
Pourquoi mon amortissement n'est-il pas déductible en entier ?
Parce que l'article 39 C du Code général des impôts le plafonne à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges du bien. Avec les valeurs par défaut du classeur, l'annuité atteint 10 971 euros alors que le plafond n'est que de 9 700 euros : 1 271 euros basculent en report. C'est le cas le plus fréquent les premières années, et la plupart des tableurs disponibles l'ignorent, ce qui les conduit à annoncer des économies d'impôt que l'administration refuserait.
Que devient l'amortissement non déduit ?
Il est reporté sans limitation de durée et s'impute dès que le plafond le permet, typiquement après l'extinction du crédit ou quand les charges baissent. Le classeur suit ce report dans une colonne dédiée, exercice par exercice, ce qui permet de voir à quelle année la réserve se résorbe.
Quelle part du prix affecter au terrain ?
À Paris, couramment 15 à 20 pour cent du prix payé, davantage dans les arrondissements centraux où la valeur du foncier écrase celle du bâti. Le classeur est réglé sur 18 pour cent et la case est modifiable. Amortir le prix total sans retrancher le terrain est l'erreur la plus fréquente et la plus simple à redresser en contrôle.
Le fichier fonctionne-t-il avec LibreOffice ou Google Sheets ?
Oui. Le classeur est au format xlsx et n'utilise que des fonctions élémentaires, SUM, MIN, MAX et IF. Il s'ouvre et se recalcule sous Excel, LibreOffice Calc, Numbers et Google Sheets sans conversion particulière.
Ce classeur remplace-t-il un expert-comptable ?
Non. Le régime réel suppose une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse 2031 avec ses annexes. Ce fichier sert à comprendre le mécanisme, à préparer vos chiffres et à vérifier ceux qu'on vous présente. Il ne produit pas votre déclaration.
Avertissement
Ce classeur est fourni à titre d'information, sans garantie, et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les parts et durées par composant doivent être appréciées au cas par cas. Faites valider votre plan d'amortissement par un expert-comptable.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.