La réponse en une phrase
La loi du 6 juillet 1989 protège le locataire personne physique qui fait du logement sa résidence principale. Une société n'est ni l'un ni l'autre : le bail relève du Code civil, et la durée, le loyer, le dépôt comme le congé se négocient librement au contrat.
Cette liberté est un avantage réel, mais elle a une contrepartie exacte : ce que la loi ne prévoit plus, le contrat doit le prévoir. Un bail société de deux pages est un bail dangereux, non parce que le régime serait risqué, mais parce que tout ce qui n'y est pas écrit n'existe pas.
Depuis un arrêt du 23 mai 1995, la Cour de cassation juge que la loi du 6 juillet 1989 ne régit pas les baux consentis à une personne morale, sauf si les parties ont expressément choisi de s'y soumettre.
La jurisprudence est constante depuis trente ans, et le 119e Congrès des notaires l'a rappelée en 2023. La seule porte d'entrée de la loi de 1989 dans un bail société est une clause qui l'y invite : à ne pas signer par inadvertance.
Qui loue en société, et pour quoi faire
Trois profils dominent. L'entreprise qui loge ses salariés ou dirigeants, mutation, mission longue, recrutement à Paris : elle cherche un logement meublé disponible vite, sans dossier locatif individuel. La société qui héberge ses consultants ou intervenants en rotation. Et l'opérateur de sous-location professionnelle, qui prend le logement à bail pour le commercialiser en moyenne durée, un modèle qui a sa propre page et ses propres précautions.
Dans les trois cas, l'intérêt pour vous est le même : un interlocuteur solvable et structuré, un loyer versé par une entreprise, et une relation régie par un contrat négocié plutôt que par un statut d'ordre public.
Ce qui change concrètement par rapport à la loi de 1989
Pas de durée minimale de trois ans, pas de droit au maintien dans les lieux, pas de motifs limitatifs de congé, pas de plafonnement du dépôt de garantie, et pas d'encadrement des loyers tant que le logement ne constitue la résidence principale d'aucun preneur au sens de la loi. La sortie du bail se joue aux échéances et préavis que vous avez négociés, pas aux conditions de l'article 15.
Le régime ne se décrète pas, il se constate. Un « bail société » monté pour habiller la location d'un particulier, société créée pour la circonstance, occupant unique qui y a sa vie entière, peut être requalifié par le juge, et la requalification ramène l'ensemble du statut de 1989 avec elle. Le montage doit correspondre à une réalité économique.
Les cinq clauses qui font le bail
1. La destination et l'occupant
Le bail désigne l'usage, l'habitation, et la manière dont la société loge ses occupants : salarié nommé, dirigeants de passage, ou sous-location si elle est expressément autorisée. Une désignation floue vous prive de tout contrôle sur qui vit chez vous.
2. La durée et le préavis
Tout est négociable : un an renouvelable, trois ans ferme, préavis d'un ou trois mois. Exigez la symétrie, un préavis court pour la société doit avoir son équivalent pour vous, et une faculté de sortie à chaque échéance.
3. Le loyer et son indexation
Le loyer est libre, y compris à Paris, tant que le logement n'est la résidence principale de personne au sens de la loi. L'indexation se stipule au contrat, l'IRL reste l'indice le plus simple à faire accepter.
4. Les garanties
Une société n'a ni fiche de paie ni garant familial : la garantie se construit. Dépôt de garantie libre, garantie à première demande d'une banque, ou caution de la société mère si le preneur est une filiale. Un extrait Kbis et les derniers comptes déposés se demandent avant la signature, pas après.
5. L'entretien et la remise en état
Le Code civil laisse les parties répartir l'entretien. Précisez qui prend les menues réparations, à partir de quel montant votre accord est requis, et comment la vétusté se distingue des dégradations à la sortie.
Questions fréquentes
Un bail signé avec une société relève-t-il de la loi de 1989 ?
Non. La loi du 6 juillet 1989 protège le locataire personne physique qui fait du logement loué sa résidence principale. Une société ne peut pas avoir de résidence principale : le bail relève du Code civil, articles 1713 et suivants, et la durée, le loyer comme le congé se négocient librement au contrat. Une seule réserve : si le bail stipule expressément qu'il est soumis à la loi de 1989, la Cour de cassation fait produire effet à cette clause. Ne la signez pas par habitude.
Et si un salarié de la société habite le logement à titre principal ?
Le contrat reste un bail code civil entre vous et la société : c'est elle le preneur, pas l'occupant. Le point de vigilance est ailleurs : le bail doit organiser cette occupation, en désignant les occupants autorisés ou en encadrant la mise à disposition, pour qu'aucune relation locative directe ne puisse être invoquée entre vous et l'occupant.
Le dépôt de garantie est-il plafonné avec une société ?
Non. Les plafonds d'un ou deux mois de loyer sont des règles de la loi de 1989 et ne s'appliquent pas au bail code civil. Deux ou trois mois se voient couramment, et une garantie bancaire à première demande peut compléter ou remplacer le dépôt pour un preneur récent.
Quels documents demander à une société avant de signer ?
Un extrait Kbis de moins de trois mois, les derniers comptes annuels déposés, une attestation d'assurance au nom exact de la société signataire, et l'identité de la personne habilitée à signer. Une société qui rechigne à fournir ces quatre pièces avant la signature vous dit déjà comment elle se comportera après.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification d'un bail s'apprécie au cas par cas et la jurisprudence évolue. Avant de signer avec une personne morale, faites relire le contrat par un professionnel du droit ; l'ADIL de votre département assure cette consultation gratuitement.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.