Encadrement des loyers, Paris 20ème
Loyers de référence dans le 20ème arrondissement de Paris
Le 20ème arrondissement est à cheval sur 3 secteurs DRIHL. Le plafond légal pour un T2 meublé y va de 31 €/m² à 35,5 €/m² selon le quartier, soit un écart de 14,5 % d'une rue à l'autre. Pour un 40 m², cela représente jusqu'à 1 420 € par mois.
Ménilmontant et Belleville font du 20ème l'un des arrondissements les plus multiculturels et artistiques de Paris. Ses loyers accessibles et son ambiance bohème attirent une communauté créative et des professionnels en début de carrière.
Marché locatif dans le 20ème arrondissement
Loyer de référence (T2 meublé)
25,9 €/m²
Référentiel DRIHL, T2 meublé
Écart interne du plafond
31 à 35,5 €/m²
3 secteurs DRIHL dans l'arrondissement
Profil des locataires
Artistes, jeunes professionnels du numérique et de la création, stagiaires et apprentis en entreprise, étudiants avancés.
Loyers de référence par quartier du 20ème
L'encadrement parisien ne raisonne pas par arrondissement mais par secteur géographique. Le 20ème regroupe Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise et Charonne. Ces quartiers ne relèvent pas du même secteur DRIHL : Belleville plafonne à 35,5 €/m² quand Charonne s'arrête à 31 €/m². Sur un 40 m², cela fait 180 € de loyer mensuel d'écart pour le même bien, à quelques rues près. Valeurs en T2 meublé, moyenne des quatre époques de construction.
| Quartier | Secteur | Référence | Plafond légal | T2 de 40 m² |
|---|---|---|---|---|
| Belleville | DRIHL 11 | 29,6 €/m² | 35,5 €/m² | 1 420 €/mois |
| Saint-Fargeau | DRIHL 13 | 25,9 €/m² | 31 €/m² | 1 240 €/mois |
| Père-Lachaise | DRIHL 14 | 27,8 €/m² | 33,3 €/m² | 1 332 €/mois |
| Charonne | DRIHL 13 | 25,9 €/m² | 31 €/m² | 1 240 €/mois |
Source : arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003, loyers de référence en vigueur du 1er juillet au 24 novembre 2026. Voir la carte interactive des secteurs.
Changement d'usage : la barrière du meublé touristique
Transformer un logement parisien en meublé de tourisme commercial suppose une autorisation de changement d'usage. Elle est conditionnée à une compensation : acheter des surfaces commerciales et les reconvertir en logement, jusqu'à 3 m² pour 1 m² transformé, dans le même quartier administratif. Le coût de l'opération ferme la porte à la quasi-totalité des propriétaires particuliers.
Depuis 2010, 13 logements du 20ème ont obtenu cette autorisation, en 4 décisions, soit 2,2 % des 582 autorisations parisiennes et le 15e rang sur 20. Une position intermédiaire, sur un régime qui reste étroit partout.
Ce chiffre ne mesure pas le marché touristique parisien : une partie des meublés est exploitée dans des locaux déjà commerciaux, hors de ce registre. Il mesure le nombre de logements d'habitation autorisés à en sortir.
Ni le bail mobilité ni le bail code civil n'exigent de changement d'usage : le logement reste à usage d'habitation.
Logements autorisés
13
pour 4 décisions, depuis 2010
Part de Paris
2,2 %
sur 582 logements autorisés dans la capitale
Rang parisien
15 / 20
arrondissements classés par volume
Source : Ville de Paris, registre des autorisations de changement d'usage, période 2010-2026.
Quel bail choisir dans le 20ème ?
Avec un plafond maximum de 35,5 €/m², le 20ème se situe 2 €/m² en dessous de la moyenne parisienne (37,5 €/m²) : 15 arrondissements affichent un plafond supérieur. À titre de comparaison, le 19ème voisin plafonne à 33,3 €/m², soit 88 € d'écart mensuel sur un 40 m².
En bail mobilité, le logement reste soumis à l'encadrement : le loyer ne peut pas dépasser 35,5 €/m² à Belleville, soit 1 420 € pour un 40 m². Le contrat dure de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, et vise les locataires en formation, mission ou mutation.
En bail code civil, ce plafond ne s'applique pas, à une condition stricte : le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire. L'intérêt dépend directement du niveau de plafond local. Le 20ème affichant un plafond parmi les plus bas de Paris, le gain en valeur absolue reste plus mesuré : 20 à 30 % de plus sur 1 420 € représentent 284 à 426 € par mois. À évaluer au regard des contraintes du bail code civil, qui sont les mêmes quel que soit le loyer. Le risque, si la condition n'est pas remplie, est la requalification en bail d'habitation, avec remboursement rétroactif du trop-perçu.
Le comparatif détaillé des deux baux reprend les durées, les dépôts de garantie, les profils de locataires et la fiscalité applicable.
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Arrondissements limitrophes du 20ème
Les plafonds changent d'un secteur DRIHL à l'autre, parfois en traversant une rue. Les écarts ci-dessous sont exprimés en loyer mensuel pour un T2 de 40 m², par rapport au 20ème.