La règle, en une phrase
Votre locataire ne peut sous-louer ni sans votre accord écrit, ni plus cher que ce qu'il vous paie au mètre carré, et la sous-location ne peut jamais durer plus longtemps que son propre bail.
Ces trois limites viennent de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Retenez surtout la première : le silence du bail ne vaut pas autorisation. Même sans clause interdisant la sous-location, il faut un accord exprès, et cet accord porte aussi sur le prix.
S'il vous le demande
Une demande de sous-location n'est ni une bonne ni une mauvaise nouvelle en soi. Elle mérite trois questions avant réponse : pour combien de temps, à quel prix, et à qui.
Si vous acceptez, écrivez-le. Un accord verbal ne vous protège pas et ne protège pas davantage le sous-locataire. Votre autorisation doit mentionner l'identité du sous-locataire, la durée, le montant du sous-loyer et le fait qu'elle est donnée pour cette sous-location précise, pas pour toutes celles à venir.
Ce que votre accord doit contenir
- L'identité complète du sous-locataire
- La date de début et de fin, sans dépasser votre bail en cours
- Le montant du sous-loyer, et la confirmation qu'il respecte le plafond au mètre carré
- La remise au sous-locataire d'une copie de votre autorisation et du bail principal
- La mention que l'accord vaut pour cette seule sous-location
Une demande répétée, ou portant sur des séjours courts et successifs, ne relève plus de la sous-location occasionnelle mais d'une exploitation. C'est un autre sujet, avec d'autres règles : voir la sous-location professionnelle.
Repérer une sous-location cachée
Un propriétaire découvre presque toujours la situation par hasard, et souvent tard. Quatre indices se vérifient sans se déplacer, et constituent un faisceau utile si la discussion tourne mal.
Une annonce en ligne
La recherche la plus simple reste de chercher votre adresse, votre rue et les photos de votre bien sur les plateformes de location. Les annonces mentionnent rarement le numéro exact, mais les photos d'un intérieur que vous connaissez sont difficiles à confondre.
Des occupants qui changent
Un gardien ou un voisin qui signale des allées et venues avec valises, des noms qui ne correspondent pas au bail sur la boîte aux lettres, une boîte à clés fixée près de l'entrée.
Des consommations anormales
Si les fluides sont à votre nom, une consommation d'eau ou d'électricité sans rapport avec le nombre d'occupants déclarés est un signal. C'est aussi un motif légitime de demander des explications par écrit.
Une attestation d'assurance qui ne suit pas
Vous pouvez demander chaque année l'attestation d'assurance habitation du locataire. Un refus répété, ou une attestation au nom d'un tiers, est un indice sérieux.
Une précaution : vous n'avez pas le droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire, ni de le surveiller. Les constatations se font depuis l'extérieur, par écrit, ou par un commissaire de justice si la situation se durcit.
Ce que vous pouvez obtenir
Beaucoup de propriétaires pensent leur position faible. Elle est en réalité solide, et sur un point précis, elle est même très favorable.
Le remboursement des sous-loyers
Depuis un arrêt du 12 septembre 2019, les sous-loyers perçus sans autorisation sont des fruits civils qui vous reviennent par accession. Vous pouvez en réclamer l'intégralité, et non la seule différence avec le loyer que vous perceviez.
La résiliation du bail
Sous-louer sans autorisation est un manquement du locataire à ses obligations, qui peut justifier la résiliation judiciaire du bail. Elle n'est pas automatique : le juge apprécie la gravité, la durée et la répétition des faits.
Le départ du sous-locataire
La sous-location non autorisée ne vous est pas opposable. Le sous-locataire n'a aucun titre à faire valoir contre vous et ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux, même s'il a payé de bonne foi.
Ce qui frappe, dans ces dossiers, c'est l'écart entre ce que le locataire encaissait et ce que le propriétaire percevait. Cet écart n'est pas le fruit d'une astuce : il correspond à la valeur réelle du bien en location meublée de courte ou moyenne durée, que beaucoup de propriétaires ignorent.
Combien vaut réellement votre logement ?
La valeur qu'un tiers tirait de votre bien, vous pouvez la calculer vous-même. Estimation sur les loyers de référence DRIHL de votre secteur.
Améliorer mes revenus locatifsLa procédure en quatre étapes
Dans l'ordre, et sans brûler d'étape. Une action mal engagée se retourne souvent contre celui qui l'intente.
1. Constituer la preuve
Captures d'écran horodatées des annonces, échanges écrits, témoignages du gardien ou de voisins. Si l'affaire est sérieuse, un constat de commissaire de justice a une valeur probatoire bien supérieure.
2. Écrire au locataire
Lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l'article 8 et la clause du bail, demandant la cessation immédiate et la communication des sommes perçues. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là.
3. Mettre en demeure
Si la première lettre reste sans effet, une mise en demeure fixe un délai et annonce la saisine du juge. C'est aussi le moment de chiffrer précisément votre demande de remboursement.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection
Il est compétent pour les litiges relatifs aux baux d'habitation. Vous pouvez demander la résiliation, le remboursement des sous-loyers et des dommages et intérêts. Une tentative de résolution amiable préalable est requise pour les demandes limitées à 5 000 euros.
Le risque parisien qui vous vise, vous
C'est l'angle mort de cette situation, et il est désagréable. À Paris et dans les communes soumises à autorisation, la transformation d'un local d'habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage. Or la procédure vise le local et son propriétaire, pas l'occupant qui a pris l'initiative.
Si votre locataire sous-loue votre appartement en courte durée sans autorisation, vous pouvez être poursuivi pour un usage que vous n'avez ni voulu ni autorisé. L'amende civile encourue atteint 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.
C'est la raison la plus solide d'agir vite plutôt que de laisser filer une situation gênante mais apparemment sans conséquence pour vous. Le détail de la procédure et des cas soumis à compensation figure sur la page consacrée au changement d'usage à Paris.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il sous-louer sans mon accord ?
Non. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'accord écrit du bailleur, à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix. Une clause du bail qui interdit la sous-location est valable, mais même sans clause, le silence du bail ne vaut pas autorisation : c'est l'accord exprès qui est requis.
Le sous-loyer peut-il être supérieur à mon loyer ?
Non, lorsque le bail relève de la loi de 1989. Le prix au mètre carré de surface habitable de la sous-location ne peut excéder celui du loyer principal. Un locataire qui sous-loue plus cher, même avec votre autorisation de principe, sort du cadre légal sur ce point précis.
Que puis-je récupérer si la sous-location était cachée ?
L'intégralité des sous-loyers perçus. La Cour de cassation juge depuis le 12 septembre 2019 que ces sommes sont des fruits civils qui reviennent au propriétaire par accession. Vous pouvez les réclamer en plus de demander la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations.
Combien de temps peut durer une sous-location autorisée ?
Elle ne peut jamais dépasser la durée du bail principal restant à courir. Le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux à l'égard du propriétaire : quand le bail principal prend fin, la sous-location tombe avec lui, sans qu'il puisse vous opposer quoi que ce soit.
Le propriétaire peut-il être inquiété par la mairie ?
À Paris et dans les grandes villes, oui. Le changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme est soumis à autorisation, et c'est le propriétaire du local qui est visé par la procédure. Si votre locataire sous-loue en courte durée sans autorisation, la mairie peut vous poursuivre alors que vous n'aviez rien demandé.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. La résiliation d'un bail et le recouvrement de sommes relèvent de l'appréciation du juge. Avant d'engager une procédure, faites analyser votre dossier par un professionnel du droit.
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Estimer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.