La réponse en une phrase
Vous pouvez appliquer un complément de loyer uniquement si votre loyer de base est déjà fixé au loyer de référence majoré, si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et si aucun des neuf défauts listés plus bas n'est présent.
Le complément n'est pas une marge de négociation. C'est une exception, encadrée, dont la charge de la preuve pèse entièrement sur le bailleur. En cas de litige, ce n'est pas au locataire de démontrer qu'il est injustifié, c'est à vous de démontrer qu'il l'est.
Les deux conditions à réunir
Le loyer de base est au loyer de référence majoré
C'est la condition que l'on oublie le plus souvent, et elle est éliminatoire. Un complément posé sur un loyer inférieur au plafond est irrégulier, même si le logement est exceptionnel : il faut d'abord avoir atteint le plafond du secteur, le complément ne commence qu'au-dessus.
Le logement présente des caractéristiques particulières
De localisation ou de confort, appréciées par comparaison avec les logements équivalents du même secteur géographique. Le critère est relatif, jamais absolu : ce qui distingue votre bien dans un quartier ne le distingue pas forcément dans un autre.
Tout part donc du loyer de référence majoré de votre secteur. Sans ce chiffre, la question du complément ne se pose même pas, puisque vous ne savez pas si vous avez atteint le plancher à partir duquel il devient possible.
Vous êtes propriétaire à Paris ?
Le complément ne commence qu'au-dessus du loyer de référence majoré de votre secteur. Voici le vôtre, calculé sur l'arrêté en vigueur, avant de savoir si vous pouvez aller plus loin.
Améliorer mes revenus locatifsLes neuf défauts qui l'interdisent
Depuis le 18 août 2022, la présence d'un seul de ces neuf défauts suffit à interdire tout complément, quelles que soient par ailleurs les qualités du logement. Ce n'est pas une pondération, c'est une exclusion.
- 1Sanitaires sur le palierLes WC ne sont pas dans le logement.
- 2Signes d'humidité sur certains mursTraces, salpêtre, moisissures visibles.
- 3DPE classé F ou GLe diagnostic de performance énergétique suffit à lui seul.
- 4Fenêtres laissant anormalement passer l'airHors grille de ventilation, qui elle est normale.
- 5Vis-à-vis à moins de dix mètresMesuré depuis la fenêtre principale.
- 6Infiltrations ou inondations venant de l'extérieurToiture, façade, réseau extérieur.
- 7Problèmes d'évacuation d'eau dans les trois derniers moisLa fenêtre de trois mois précède la signature.
- 8Installation électrique dégradéeVétusté ou non-conformité constatée.
- 9Mauvaise exposition de la pièce principaleAppréciée au regard de la luminosité réelle.
Le plus sous-estimé est le troisième. Un DPE classé F ou G interdit à lui seul tout complément, sans qu'aucun autre défaut soit nécessaire. C'est aussi le plus simple à vérifier pour un locataire ou un juge, puisque le diagnostic est déjà annexé au bail. Le logement reste louable au loyer de référence majoré, mais pas au-delà.
Ce qui justifie vraiment un complément
Aucun texte ne fournit de liste de caractéristiques valables, et c'est ce qui rend l'exercice délicat. Le seul critère est comparatif : l'élément doit distinguer votre logement des logements équivalents du même secteur.
Défendable
- Terrasse ou jardin privatif de belle taille
- Vue dégagée remarquable, sur un monument par exemple
- Hauteur sous plafond nettement supérieure au quartier
- Équipement rare dans le secteur, piscine, parking privatif
- Prestations de standing sans équivalent alentour
Difficilement défendable
- Un balcon dans un immeuble où tous en ont un
- Un ascenseur, devenu la norme dans le secteur
- Des travaux récents, qui relèvent de l'entretien
- Le meublé, déjà pris en compte par le barème
- La proximité d'un métro, commune à tout le quartier
La colonne de droite est celle qui coûte cher. Ces éléments sont réels et ils ont de la valeur, mais ils ne distinguent pas, et c'est le seul test qui compte devant la commission de conciliation.
Le chiffrer et l'écrire dans le bail
Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail. Un complément appliqué sans être mentionné, ou mentionné sans être justifié, est contestable sur ce seul motif, avant même qu'on discute du fond.
Écrivez-le comme vous le défendriez. « Terrasse privative de 28 m² exposée sud, sans équivalent parmi les logements comparables du quartier » est une justification. « Prestations de qualité » n'en est pas une. La rédaction n'est pas une formalité : c'est la pièce que la commission lira en premier.
Le bail doit par ailleurs mentionner le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, indépendamment du complément. Ces mentions et le calcul du plafond sont détaillés sur la page encadrement des loyers.
Si le locataire conteste
La procédure est courte et elle est à sa main. Les délais courent vite, mais l'issue, elle, remonte jusqu'au premier jour du bail.
- Le locataire saisit la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail.
- C'est à vous de justifier le complément. La charge de la preuve ne se partage pas.
- En cas d'accord, le nouveau loyer s'applique à compter de la prise d'effet du bail, pas de la date de l'accord.
- À défaut d'accord, le locataire a trois mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Le point qui fait mal est la rétroactivité. Si le complément est annulé, il ne cesse pas simplement de s'appliquer : la totalité des sommes perçues depuis l'entrée dans les lieux est due au locataire. Sur un complément de 200 euros par mois contesté au bout de deux ans et demi, cela représente 6 000 euros à restituer.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un complément de loyer ?
Un supplément qui s'ajoute au loyer de base, autorisé uniquement dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, et seulement lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent des logements comparables du même secteur. Il n'existe pas de barème : c'est au bailleur de le justifier, et la charge de la preuve pèse sur lui en cas de litige.
Quelles sont les conditions pour appliquer un complément de loyer ?
Deux conditions cumulatives. Le loyer de base doit déjà être fixé au niveau du loyer de référence majoré du secteur, un complément appliqué à un loyer inférieur est irrégulier. Et le logement doit présenter des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent en outre figurer dans le bail.
Quels défauts interdisent un complément de loyer ?
Depuis le 18 août 2022, la présence d'un seul défaut parmi neuf suffit à l'interdire : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE classé F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.
Un DPE F ou G empêche-t-il vraiment tout complément ?
Oui, à lui seul, sans qu'aucun autre défaut soit nécessaire. C'est le point le plus fréquemment ignoré, alors que c'est le plus facile à vérifier : le diagnostic est déjà annexé au bail. Un logement classé F ou G peut toujours être loué au loyer de référence majoré, mais pas au-delà.
Comment le locataire peut-il contester un complément de loyer ?
Il saisit la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. C'est au bailleur de justifier le complément, pas au locataire de prouver qu'il est injustifié. Si la conciliation aboutit, le nouveau loyer s'applique à compter de la prise d'effet du bail. À défaut d'accord, le locataire dispose de trois mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Que risque un bailleur dont le complément est annulé ?
La décision produit effet rétroactivement, à compter de la prise d'effet du bail. Le complément perçu depuis l'entrée dans les lieux doit donc être restitué, et le loyer est ramené au loyer de référence majoré pour la suite. Le risque n'est pas une amende, c'est le remboursement de la totalité des sommes indûment perçues.
Une belle vue ou un balcon justifient-ils un complément ?
Peut-être, mais pas par principe. Le critère est comparatif : la caractéristique doit distinguer le logement des logements équivalents du même secteur géographique. Un balcon dans un immeuble où tous les appartements en ont un ne distingue rien. Une terrasse de trente mètres carrés, une vue dégagée sur un monument ou une hauteur sous plafond exceptionnelle sont des arguments défendables, à condition d'être décrits précisément dans le bail.
Avertissement
Cette page est un guide d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. L'appréciation des caractéristiques justifiant un complément est faite au cas par cas par la commission de conciliation puis, le cas échéant, par le juge.
Où se situe votre plafond ?
Loyer de référence majoré de votre quartier, calculé sur les données DRIHL de l'arrêté en vigueur.
Améliorer mes revenus locatifsAvertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation immobilière et fiscale évolue régulièrement. Les informations présentées sont à jour au moment de la publication mais peuvent avoir changé depuis. Consultez un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour une analyse adaptée à votre situation.